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Observations :
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Les taux restent bas et ont même baissé sur les durées choisies de plus en plus fréquemment par les emprunteurs. En effet, sur 20,
25 et 30 ans, les taux du marché ont baissé de 0.05 à 0.10%. Les autres durées restent elles inchangées.
Le mois de janvier apparaît comme particulièrement intéressant pour emprunter.
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On obtient actuellement un prêt sur 20 ans au taux moyen de 4.05%. Pour un emprunt de 220.000€ sur cette durée (ce qui correspond à
un beau deux pièces à Paris), un couple d'emprunteurs remboursera près de 1.340€ par mois. Si leurs revenus sont élevés et leur
apport important, ce même couple pourrait prétendre à un taux de 3.75% et il rembourserait alors environ 1.300€.
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Recommandations :
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Les taux fixes des banques sont en bonne partie fonction de l'évolution des OAT (les Obligations assimilables au Trésor). Ces
dernières sont reparties à la hausse ces derniers jours, après une série d'annonces positives sur la croissance (en particulier aux
États-unis). |
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L'OAT française se situe actuellement autour de 3.90% contre 3.70% le mois dernier. En toute logique, les banques devraient relever
leurs taux fixes. Les derniers barèmes reçus par Empruntis.com confirment cette prévision, même si les taux pour la clientèle haut
de gamme sont en revanche à la baisse dans une grande banque nationale.
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Observations :
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Les taux variables observent une hausse généralisée. Le taux du marché augmente de 0.10% sur toutes les durées et même de 0.15% sur
30 ans. Les taux minima restent inchangés.
Exemple : pour un emprunt de 200.000€ sur 20 ans, cette augmentation de 0.10% ne représente qu'une différence de 10 euros
sur la mensualité.
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Mais si l'on reprend les taux d'il y a un an, on voit que cette hausse des taux a pesé sur les budgets : ainsi, sur 20 ans, le taux
du marché est passé de 3.30% en décembre 2005 à 3.90% aujourd'hui. Pour notre emprunt de 200.000€, la mensualité est passée de
1.139€ à 1.201€ sur cette durée (soit une hausse de plus de 5% sur les remboursements).
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Recommandations :
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L'écart entre taux fixes et taux variables se resserre davantage. Si vous souscrivez en taux variable, nous vous recommandons
d'opter pour un taux variable capé.
En effet, les taux variables sont actuellement situés à des niveaux peu intéressants par
rapport aux taux fixes et il est probable qu'ils continuent d'être orientés à la hausse début 2007.
En effet, d'une part les banques n'ont pas répercuté la totalité des 5 hausses de la BCE enregistrées depuis fin 2005, d'autre
part les spécialistes tablent sur une hausse supplémentaire d'un quart de point au cours du premier trimestre 2007.
Le taux variable peut rester une solution avantageuse dans trois cas de figure : pour bénéficier d'une mensualité de départ plus
faible, pour augmenter légèrement sa capacité d'achat ou dans l'hypothèse d'une revente rapide.
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| Les garanties : comment choisir ? |
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Lors de l'achat d'un bien immobilier, les banques demandent toujours à l'emprunteur une garantie sur le bien à financer.
Attention : celle-ci est obligatoire!
Plusieurs mécanismes de garantie existent pour permettre aux établissements bancaires d'obtenir, en cas de problème, la revente du bien
en leur faveur, et récupérer ainsi les fonds avancés.
La caution
Pour garantir le prêt, la banque demande qu'une société spécialisée se porte caution (le Crédit Logement dans 70% des cas).
L'acquéreur verse en une seule fois au début de son emprunt une caution. En plus du fait d'éviter la prise d'hypothèque sur
le bien, la caution offre un coût moindre, 75% du montant versé en début de prêt au fonds mutuel de garantie étant restituable
à la fin de l'emprunt.
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Bon à savoir : en cas de défection de l'emprunteur, l'organisme de cautionnement se substitue à l'acquéreur
mais se retourne ensuite vers celui-ci.
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L'hypothèque
C'est une garantie permettant à la banque d'obtenir la revente du bien acquis si l'emprunteur est dans l'incapacité de payer ses
mensualités. Les frais d'hypothèque représentent environ 2% du montant du prêt.
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Bon à savoir : l'hypothèque fait l'objet d'une taxe de publicité foncière à payer ce qui explique en partie
son coût plus élevé. Elle sera le plus souvent proposée dans le cadre du financement de biens neufs pour lesquels les organismes
de caution ne souhaitent pas s'engager.
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L'IPPD (Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers)
Proche de l'hypothèque, cette garantie porte uniquement sur les biens anciens. Elle est moins chère car elle n'est pas assujettie à
la taxe de publicité foncière.
Bon à savoir : en cas de revente du bien avant échéance du prêt, vous devrez payer des frais de main levée.
Par ex. si vous achetez un bien immobilier sur 20 ans et que vous le revendez au bout de 8 ans, vous devrez payer des frais de
mainlevée.
En revanche, l'IPPD est levée 2 ans après le dernier remboursement.
En cas de problème financier, le fonctionnement de l'IPPD est identique à celui de 'hypothèque, c'est-à-dire saisie et vente du
bien par voie judiciaire.
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La caution " mutuelle fonctionnaire "
Certaines catégories d'emprunteurs (en particuliers les fonctionnaires) adhérents d'une mutuelle ont la possibilité que celle-ci se
porte garante pour leur prêt. Cette caution pour eux est donc quasiment gratuite.
© Empruntis.com
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29 décembre 2006
