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Observations :
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En août, moins de la moitié de nos partenaires ont appliqué des modifications à leurs barèmes, les autres les ont laissé inchangés.
Les taux moyens du marché restent stables sur la plupart des durées. Néanmoins, ils augmentent faiblement (+0.05 point) sur 10 et 30
ans. Les taux minimas enregistrent de leur côté des réajustements : +0.10% sur 7 et 10 ans et +0.05% sur 15 ans.
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Des resserrements de barèmes supplémentaires ont donc été portés en août, et ce même pour les dossiers présentant le moins de risques
pour les banques.
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Recommandations :
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Après un mois d'août caractérisé par une stabilisation des taux, nous anticipons une pause voire une légère baisse pour la rentrée. En effet, les Obligations Assimilables au Trésor -principale référence des banques pour déterminer leurs taux fixes- ont continué de baisser ces dernières semaines.
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Elles se rapprochent actuellement de leur niveau de fin mars, autour des 3.80, contre 4.10 à la fin juin. Selon nos informations,
plusieurs grandes enseignes nationales pourraient à ce titre procéder à une baisse de leurs barèmes de l'ordre de 0.10% courant
septembre.
Cependant, nous avons du mal à expliquer les fondamentaux qui ont engendré cette détente. Détente d'autant plus anachronique que
la BCE reste vigilante sur les risques d'inflation à venir et n'hésitera pas à resserrer sa politique monétaire dans les mois à
venir. C'est pourquoi nous pensons que cette détente ne sera très probablement que de courte durée.
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Observations :
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L'augmentation des taux variables est plus marquée que celle des taux fixes. A l'exception de la durée de 15 ans où le taux du
marché reste inchangé, toutes les autres durées ont enregistré une hausse au mois d'août.
Sur 7, 20 et 25 ans, les taux ont augmenté en moyenne de 0.05%. Sur 10 et 30 ans, les taux ont monté de 0.10%.
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Les taux minima restent eux globalement stables ou en légère hausse. Plus de la moitié des banques partenaires d'Empruntis.com n'ont
pas touché à leurs barèmes de taux variables en août.
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Recommandations :
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Comme prévu, la Banque Centrale Européenne a procédé à un relèvement de son principal taux début août (le taux de refinancement
augmente de 0.25% passant de 2.75 à 3.00%). On observe que toute l'ampleur des hausses des taux à court terme n'a pas encore été
répercutée dans les barèmes des conditions commerciales des banques. Cela signifie que les banques devraient très vraisemblablement
continuer de procéder à des modifications haussières à brève échéance, d'autant plus que la dernière conférence de presse de la BCE
laissait entendre un resserrement monétaire supplémentaire dès octobre.
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CREDIT :
la hausse des taux commence
à se faire sentir sur le coût
des acquisitions immobilières… |
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Les prix de l'immobilier relevés par la FNAIM entre l'été 2005 et l'été 2006 augmentent de 8.8%. La hausse des prix est nettement moins
importante qu'entre 2004 et 2005 où la hausse s'établissait à 12.5 %. En été 2005, pour 200.000€ empruntés à 3.50% sur 15 ans, le coût
total des intérêts était de 57.000€.
Un bien vendu pour 200.000€ à l'été 2005 serait aujourd'hui vendu à 217.600€ (sur la base d'une hausse des prix de 8.8% sur un an).
Le coût total d'un crédit pour ce montant au taux actuel de 4.10% sur 15 ans s'élève à 74.000€.
En prenant en compte la hausse des taux cumulée à la hausse des prix, la même opération a au final un coût de 13.5% plus élevé
aujourd'hui qu'il y a un an.
En 2004, le même bien aurait été vendu 178.000€ avec un crédit au taux de 4.40%. Ceci aurait porté le coût de l'opération à 243.500€.
L'évolution haussière des taux de crédit cumulée à la hausse des prix observée entre 2005 et 2006 a été plus de deux fois
supérieure à celle observée entre 2004 et 2005 (le coût de l'opération à crédit augmentant de 13.5% entre 2005 et 2006 contre 5.5%
entre 2004 et 2005).
La baisse des taux avait très nettement réduit la facture d'une acquisition jusqu'alors, malgré la hausse des prix. Depuis cette
année, le crédit a perdu son effet bénéfique sur le marché de l'immobilier.
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4 septembre 2006
