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Observations :
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Les taux observés ce mois ci sont très similaires aux taux relevés le mois dernier, à l’exception
des durées de 20 et 30 ans.
Si les taux du marché ne connaissent pas d’évolution à la hausse, les taux minima ont eux augmenté.
Ainsi, si un dossier excellent décrochait un taux fixe de 3,55% sur 25 ans en février, désormais,
il faudra se contenter d’un taux de 3.65%.
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Les taux minima augmentent de 0.10% sur 7, 25 et 30 ans et de 0.05% sur 15 et 20 ans. L’évolution
réelle du marché ne se traduit pas encore dans le Baromètre.
Derrière cette stabilité en trompe l’œil se cache un accroissement de la volatilité de nos partenaires.
Au cours du mois de mars, des banques habituées à changer leur barème une fois par mois les ont modifiés
à trois reprises. De plus, les taux annoncés cachent en fait la tendance accrue des banques à avoir des
barèmes plus sélectifs. Ainsi, la hausse est voilée : les taux remontent sur certains segments de clientèle.
Elle touche les emprunteurs aux revenus moyens et modestes. En revanche, les banques maintiennent des
taux très bas pour la clientèle haut de gamme, laquelle offre des profils moins risqués. Les taux du
marché sont toujours historiquement bas mais les conditions à remplir par l’emprunteur pour en bénéficier
se resserrent.
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Recommandations :
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La hausse observée est un peu plus lente que prévue. Et il y a fort à parier que les taux ne connaîtront
pas d’augmentation significative avant la fin de la période immobilière (fin avril).
Si certaines banques se plient à l’évolution des OAT
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(+0.30% en deux mois), nombreuses sont celles qui maintiennent une politique de conquête agressive,
sur certains segments de clientèle uniquement. Une fois la période immobilière terminée, les banques
vont devoir effectuer les corrections nécessaires à leurs barèmes pour préserver une marge satisfaisante.
Notre conseil : Ne tardez pas à renégocier votre taux de crédit immobilier. Par exemple, si vous avez souscrit un prêt de 150 000€ en 2000 au taux de 5.80% sur 20 ans, vous pouvez gagner dès aujourd’hui 120€/mois en le rachetant au taux fixe de 3.25% sur 14 ans. 20.000€ d’économies au total ! L’économie possible sera moins importante si les taux remontent !
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Observations :
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Seul 1/3 de nos partenaires banquiers ont relevé leurs barèmes de taux variables au cours du mois
de mars. Bien que la tendance de fond pousse à la hausse, nous constatons que les banques attendent
la fin de la période immobilière. La hausse des taux d’intérêt à court terme en début d’année a eu
des répercussions immédiates sur les taux variables, ce qui les place à des niveaux peu attractifs
par rapport aux taux fixes.
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Recommandations :
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Malgré deux hausses successives du principal taux directeur, une hausse supplémentaire de la BCE
avant l’été reste l’hypothèse privilégiée par les marchés financiers. Dans ce contexte, nous
continuons de conseiller d’opter pour un taux fixe ou pour un taux variable sécurisé dans
l’hypothèse d’une revente dans les 6 à 8 ans. En effet, la BCE maintient toute sa vigilance
sur l’inflation. Les bons chiffres de la consommation en France et la volonté, à peine cachée,
de la BCE de freiner la hausse des prix de l’immobilier viennent étayer cette thèse.
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Les frais engendrés
par le crédit |
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Les frais de dossier :
Ils sont variables et s'élèvent généralement à 1% du montant emprunté, avec un plancher et un plafond
suivant les établissements. Ils sont négociables (faire appel à un intermédiaire comme Empruntis.com
permet d’en réduire le coût).
Bon à savoir : l'incidence des frais de dossier sur le Taux Effectif Global
peut être importante. C’est d’autant plus vrai sur les durées les plus courtes.
Ex : prenons un emprunt de 100 000€ sur 15 ans à 3.50%. Avec des frais de
dossier à 1 000 €, le TEG monte de 0,15 point. Pour des frais à 330€, le taux n’augmentera que de
+0,05 point.
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Les frais de notaire :
Ce qu’on appelle généralement « frais de notaire » est en fait composé essentiellement de droits de
mutation perçus par le notaire en faveur de l’Etat, une petite partie correspondant à la rémunération
du notaire.
A noter : les droits de mutation sont plus élevés dans l’ancien que dans
le neuf. Le calcul des honoraires du notaire est fixé par décret et ils sont les mêmes qu’il s’agisse
d’un logement ancien ou d’un logement neuf. Les taux varient en fonction de la tranche du prix de
vente.
Ex : Pour un logement d’une valeur de 100.000 €, prévoyez 4100€ de frais de
notaire (incluant les honoraires du notaire).
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Les frais de garantie :
Les garanties permettent à la banque de récupérer les fonds prêtés en cas de défaillance de l’emprunteur.
Il en existe plusieurs sortes aux coûts variables. C’est un point important du dossier à ne pas négliger
dans votre financement : voici les quatre principales.
- la caution mutuelle : il s’agit d’un fond de garantie auquel vous apportez votre contribution
financière au début du prêt. Souvent, une bonne partie de la somme versée est récupérable à la fin du
prêt.
- l’hypothèque : elle permet au prêteur de procéder à la vente forcée du bien immobilier dans le
cas où l'emprunteur serait dans l'impossibilité de rembourser les sommes dues.
- l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) : en cas de vente du bien (quel qu’en
soit le motif) le prêteur récupèrera le solde restant dû sur son prêt en priorité par rapport aux autres
créanciers. Proche de l’hypothèque, elle ne peut s’appliquer que dans l’ancien et ne présente pas de
taxe de publicité foncière, d’où son moindre coût.
- le nantissement : c’est une garantie sur des placements financiers que vous possédez déjà ou que
vous allez souscrire.
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30 mars 2006
