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Observations :
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Le mois de février a été marqué par une grande stabilité des taux fixes. En effet, deux tiers de nos partenaires ont maintenu leurs barèmes de taux fixes inchangés en février. A l’exception de la durée de 25 ans (+0.05 point), les taux du marché restent donc stables depuis janvier. Cependant, il est à noter que les dernières variations observées à la fin février sont en légère hausse.
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Recommandations :
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Au vu du contexte actuel, nous ne nous attendons pas à de hausses sensibles des taux fixes de crédit
immobilier avant la fin du premier semestre 2006.
En effet, les taux d’intérêt à long terme (OAT 10 ans), qui servent de support, se sont stabilisés
au cours du mois de février à des niveaux très bas (autour de 3.50%).
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Les anticipations inflationnistes auraient du pousser les taux à la hausse, cependant les perspectives
économiques ont été révisées à la baisse par plusieurs institutions.
D’autre part, le marché obligataire dans lequel s’inscrivent les OAT, reste soumis à un afflux massif
de liquidités, ce qui a pour conséquence de maintenir les taux longs à de bas niveaux. C’est la résultante
de ces différents facteurs qui nous fait privilégier un scénario de remontée des taux lente et progessive.
Les conditions d’emprunt restent donc optimales pour les candidats au crédit immobilier.
Exemple : un couple de primo-accédants qui finance sur 20 ans un appartement neuf de 70 m² à hauteur
de 300 000€ avec 20% d’apport (soit 60 000€) se verra proposer dans le meilleur des cas un taux fixe
de 3.40%. Pour leur emprunt de 240 000€, ils rembourseront 1380€ par mois. S’ils avaient effectué la
même opération un an plus tôt, ces emprunteurs se seraient vus proposer un taux de 3.80% et des
mensualités de 1430€. Ainsi, à un an d’écart, notre couple économise 50€ par mois sur son budget
et réalise une économie de 12 000€ sur le coût total de son crédit !
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Observations :
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Aucune tendance de fond n’est à observer sur février : les taux variables sont stables. Plus de
70% des banques n’ont pas touché à leurs barèmes, les 30% restants les ayant ajustés tantôt à la
baisse, tantôt à la hausse pour s’accorder à leur politique commerciale. Cela se traduit dans le
baromètre par de légers ajustements à la hausse, sur 25 ans, ou à la baisse, sur 15 et 30 ans.
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Recommandations :
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L’Euribor est à la hausse, sans que cela n’ait eu de traduction directe sur les taux pratiqués par
les banques pour le moment. En effet, l’Euribor anticipe la hausse annoncée du taux directeur de
la BCE début mars. Jusqu’à aujourd’hui, un certain nombre de banques ont temporisé et ont maintenu
des offres commerciales avec des taux attractifs.
La probabilité que les banques augmentent leurs
taux variables courant mars est donc très forte. Aussi, nous maintenons notre recommandation à la
prudence avant de souscrire à un taux variable. Si l’on opte pour ce type de solutions, il est plus
que jamais préférable de veiller à obtenir un taux variable plafonné en cas de hausse.
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Comment évaluer l’intérêt
d’un rachat de crédit ? |
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En fonction des taux proposés sur le marché, il vous faudra veiller aux points suivants afin d’évaluer
l’économie que vous pouvez réaliser avec une telle opération.
Les frais financiers inhérents à l’opération.
Le rachat de votre crédit ne vous est profitable que si vous générez un gain supérieur aux frais
financiers de l’opération :
Les frais de dossier de la nouvelle banque
Les indemnités en cas de remboursement anticipé (IRA) ou pénalités :
Elles s’élèvent le plus souvent à 3% du capital restant dû dans la limite de 6 mois d’intérêts (fixée par
le code de la consommation). Il ne vous est pas possible d’y échapper. En effet, il est possible d’obtenir
une exonération des IRA lors de la souscription du prêt, mais jamais en cas de rachat du prêt par la
concurrence.
Le coût de la garantie :
Il vous faut prévoir des frais propres au changement de garantie. En cas d’hypothèque, vous devez vous
acquitter de frais de main levée d’hypothèque et prévoir la mise en place d’une nouvelle garantie. Si
votre garantie actuelle est une caution du Crédit Logement, vous récupérez en revanche 0.75% du fonds
mutuel de garantie que vous aviez versé lors de la souscription du premier crédit, cela vous aide à
payer la nouvelle garantie mise en place.
Les règles à respecter pour être gagnant compte tenu de ces frais
Vous souhaitez faire racheter votre crédit à durée égale par une autre banque dans l’optique de diminuer
vos échéances :
Si votre prêt immobilier est dans le premier tiers de son remboursement, il faut une différence
d’au moins un point entre votre taux actuel et le nouveau taux proposé pour que l’opération de rachat
soit financièrement intéressante pour vous.
Si votre prêt immobilier est dans le deuxième tiers de son remboursement, il faut une différence
d’au moins deux points.
Enfin, si le prêt est dans le dernier tiers de son remboursement, l’opération n’est pas intéressante
pour vous financièrement, la majeure partie des intérêts étant remboursée au début du crédit. Plus vous
avancez dans votre remboursement, plus la part du capital dans les échéances augmente.
Vous êtes prêt à faire un effort en remboursant un peu plus tous les mois, en faisant racheter votre crédit
sur une durée plus courte, l’opération sera intéressante pour vous en terme de coût total du crédit, quand
bien même il n’y aurait pas de différence significative entre les taux.
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28 février 2006
