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Observations :
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Le mois d’octobre a confirmé la baisse enregistrée au mois de septembre. Les banques ont profité de
cette période immobilière pour afficher des taux extrêment attractifs à destination des emprunteurs.
Néanmoins, cette baisse a concerné moins d’établissements bancaires que le mois précédent.
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En effet, seul 1/3 des banques ont baissé leur taux, alors que plus de la moitié de nos
partenaires les ont maintenus inchangés. Cette baisse a concerné principalement les durées longues,
tandis que les durées courtes se sont dans l’ensemble maintenues.
Mais cette baisse répond à une logique purement commerciale. Ce sont les banques qui présentaient
un retard important dans leurs objectifs commerciaux et qui offraient les taux les plus élevés qui
ont effectué ce réajustement vis-à-vis des produits de la concurrence.
A titre d’exemple, un de nos partenaires a procédé à une baisse de 0.45% sur son offre « 25 ans ».
Les baisses les plus spectaculaires concernant les durées très longues ; le minima sur 30 ans se
situe aujourd’hui à 3.70%, un record encore jamais atteint sur ce type de durées !
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Recommandations :
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Comme nous l’avons expliqué précédemment, les nouvelles baisses des taux intervenues au cours du
mois d’octobre ne sont plus issues d’une réelle tendance de fond mais des politiques commerciales
des banques.
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En effet, les banques qui cherchent à atteindre leurs objectifs avant la fin de l’année, comptent
capitaliser sur cette période immobilière pour rattraper leur retard. La tendance qui semble se
dessiner dans les mois à venir tendrait même, au contraire, vers une très légère hausse ou au
minimum à une stabilisation.
En effet, même si l’OAT se maintient à un niveau très bas (aux environs de 3.35%), il a très
légèrement augmenté au mois d’octobre et les banques devraient le répercuter dans un avenir très
proche. Il semblerait ainsi que les taux aient cette fois réellement atteint leur plancher. Nous
conseillons donc, aux futurs emprunteurs de saisir ces excellentes opportunités offertes par les
solutions à taux fixe et à ceux qui ont déjà souscrit un emprunt de songer à renégocier leur crédit.
A titre d’exemple, un crédit souscrit sur 15 ans, en 2000, pour un montant de 200 000 euros à 5.75%
et renégocié aujourd’hui pour les 10 ans restant, à 2.90%, permettra à l’emprunteur de gagner 23 000
euros sur le coût total de son crédit.
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Observations :
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Les taux du marché sur les variables ont eux aussi enregistré de très subtiles baisses (entre -0.05
et -0.10%). Mais ces baisses ne concernent que les durées comprises entre 10 et 20 ans et aucun
changement notable n’est à signaler.
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Recommandations :
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La Banque Centrale Européenne maintient son cap monétaire et son taux directeur à 2%. Dans le
contexte économique actuel, les taux variables ne devraient pas subir dans les semaines à venir
de grosses évolutions.
Tant que le différentiel restera aussi faible entre les taux fixes et les taux variables, nous
continuerons plus que jamais, de conseiller aux futurs emprunteurs de privilégier les solutions
à taux fixes. Un peu plus cher à court terme, mais sans risque.
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| La Renégociation du prêt |
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La renégociation consiste à contracter un nouvel emprunt à un taux plus avantageux pour rembourser celui
en cours. En effet, renégocier aujourd’hui son prêt contracté à un taux élevé, il y a plusieurs années,
peut s’avérer très intéressant. Pourtant, la renégociation ne convient pas à tous les cas de figure.
Ainsi, ne l'envisagez pas pour un prêt qui est sur le point d'être remboursé. Suivant le principe
du prêt amortissable, vous êtes alors en train de rembourser le capital et non plus les intérêts,
remboursés en grande partie durant les premières années. Aucun avantage donc, de négocier les intérêts
pour la simple et bonne raison qu'ils sont déjà payés presque en totalité.
Par ailleurs, il n'est pas rentable de renégocier un prêt souscrit depuis seulement un an ou deux,
car la différence de taux ne sera pas suffisamment significative pour contrebalancer les frais liés à
l'ouverture d'un nouveau prêt (environ 1% du montant emprunté vous sera notamment prélevé en frais de
dossier).
Le plus simple pour évaluer la rentabilité de l'opération est encore de consulter le tableau d'amortissement
de votre prêt en cours (n’hésitez pas à le demander à votre banquier) : si la part des intérêts est de loin
la plus importante (par rapport au capital), mieux vaut alors renégocier.
Attention : Sachez que, d'un point de vue de pure rentabilité, la renégociation
offre peu d'attrait à votre banquier. En effet, elle est synonyme de perte financière pour son
établissement et il vaut mieux être un "bon" client pour obtenir un nouveau prêt.
En cas de refus, faites jouer la concurrence. Si une autre banque accepte de vous consentir un prêt,
informez-en alors votre banquier. La perspective de devoir prochainement clôturer votre compte (et
éventuellement celui de votre conjoint) pourra éventuellement l'amener à revoir sa décision.
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Notre conseil : Avant de contracter un nouveau prêt, n'oubliez pas que
votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 30% de vos revenus nets mensuels. Une renégociation
mal engagée peut vous conduire au surendettement.
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Empruntis.com se propose de vous informer mensuellement sur :
1. L’évolution des taux en crédit immobilier grâce au baromètre
des taux
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31 octobre 2005
