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Ce mois-ci, les taux de crédits immobiliers ont, de nouveau, battu des records historiques ! Ils n’ont
jamais été aussi bas depuis plus de 20 ans.
Ainsi, le taux du marché sur 15 ans a perdu 0,35% en six mois,
alors que déjà en janvier, nous parlions de « palier historique atteint » ! Ce sont les taux fixes qui
enregistrent les plus fortes baisses.
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Quant aux taux variables, s’ils étaient restés plutôt stables les mois précédents, ils enregistrent, eux
aussi, des baisses mais moins spectaculaires.
Cette situation exceptionnelle, et extrêmement favorable aux emprunteurs, ne semble pas être remise en
cause à court terme...
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Observations :
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Les baisses enregistrées le mois dernier se sont accentuées en juin. Les taux du marché ont chuté
de -0,10% sur 7 et 25 ans de -0,15% sur les autres durées.
Le mouvement de baisse a été suivi par l’ensemble des établissements bancaires. Une fois de plus,
ceux-ci ont pratiqué de fortes baisses notamment sur les taux minimum, celles-ci pouvant atteindre
-0,25%.
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Ces baisses sont, d’une part, le résultat d’une politique d’acquisition de parts de marché mise en
place par les banques pour attirer de nouveaux clients et, d’autre part, le reflet de la situation
économique actuelle, particulièrement morose en Europe.
Quoiqu’il en soit, le taux de référence sur 15 ans a chuté de -0,35% depuis le début de l’année 2005
et de -0,75% par rapport à l’année précédente sur la même période !
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Recommandations :
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Les taux d’intérêt à long terme (OAT 10 ans) ont atteint des records de baisse. Ils ont perdu, en
un mois seulement, près de 0,20%, ce qui explique la forte baisse des taux fixes des crédits
immobiliers.
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Cette baisse est soutenue par des facteurs conjoncturels tels qu’une croissance molle et des
risques d’inflation relativement modestes. En effet, en dehors de l’évolution du cours des matières
premières comme le pétrole, les entreprises ont peu de souplesse dans leur politique tarifaire,
celle-ci étant marquée par une très forte concurrence.
Bien que cette situation reste énigmatique pour certains, car en effet, les taux réels (taux de
refinancement moins inflation) sont quasi nuls en Europe et même négatifs dans d’autres régions,
peu d’analystes voient les taux remonter au-delà de 3,50% d’ici la fin de l’année. Ce n’est donc
probablement pas cet été, période généralement très calme au niveau des banques, que celles-ci
changeront de ligne directrice.
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Observations :
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On constate un léger recul des taux variables au mois de juin. Les 2/3 des banques ont en effet
baissé leurs taux (-0,10%¨sur 20 ans et -0,05% sur les autres durées). Les établissements restants
les ont maintenus à leur niveau actuel.
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Les banques, comme le marché, anticiperaient-elles une baisse des taux de la BCE ? Les polémiques
à ce sujet continuent d’aller bon train. Il reste donc à attendre la prochaine réunion de la BCE
le 7 juillet pour être fixé.
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Recommandations :
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Au regard des taux historiquement bas proposés pour les solutions à taux fixes, nous continuons
de conseiller vivement aux emprunteurs de privilégier ces dernières au détriment des solutions à
taux variables. Par exemple, pour un emprunt de 150 000€ sur 15 ans, le coût total du crédit
s’élèverait à 44 500€ dans le cas d’un taux fixe à 3,60%. Avec un taux variable capé +/-2 à 3,15%
sur la même durée, on peut envisager les scénarios suivants. Dans un cas, le taux reste fixe les
deux premières années, avec une hausse progressive du taux les 13 années suivantes. Le coût total
du crédit s’élèverait alors à 48 500€. Dans le pire des cas, à savoir un taux fixe à 3,15% pendant
2 ans et à 5,15% les 13 années suivantes, le coût total du crédit s’élèverait à 59 000€ ! Alors,
... ne prenez pas de risques mal calculés.
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| Les garanties : comment choisir ? |
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Lors de l’achat d’un bien immobilier, les banques demandent toujours à l’emprunteur une garantie sur
le bien à financer.
Attention : celle-ci est obligatoire !
Plusieurs mécanismes de garantie existent pour permettre aux établissements bancaires d’obtenir, en cas
de problème, la revente du bien en leur faveur, et récupérer ainsi les fonds avancés.
La caution
Pour garantir le prêt, la banque demande qu’une société spécialisée se porte caution (en général le
Crédit Logement). L’acquéreur verse en une seule fois au début de son emprunt, une caution (environ 1,7%
du montant du prêt) qui lui sera reversée en partie (60 à 80%) à la fin du prêt).
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Bon à savoir : en cas de défection de l’emprunteur, l’organisme de cautionnement
mutuel se substitue à l’acquéreur mais se retourne ensuite vers celui-ci.
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L’hypothèque
C’est une garantie permettant à la banque d’obtenir la revente du bien acquis si l’emprunteur est dans
l’incapacité de payer ses mensualités. Les frais d’hypothèque représentent environ 2% du montant
du prêt.
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Bon à savoir : l’hypothèque fait l’objet d’une taxe de publicité foncière à payer
ce qui explique son coût assez élevé.
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L’IPPD (Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers)
Proche de l’hypothèque, cette garantie porte uniquement sur les biens anciens. Elle est moins chère car
elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.
Bon à savoir : en cas de revente du bien avant échéance du prêt, vous devrez payer
des droits de main levée. Par ex. si vous achetez un bien immobilier sur 20 ans et que vous le
revendez au bout de 8 ans, vous devrez payer des frais de mainlevée. Si vous gardez ce bien 2 ans
après l’échéance du prêt, soit 22 ans, vous n’aurez pas de frais à payer.
En cas de problème financier, le fonctionnement de l’IPPD est identique à celui de l'hypothèque,
c'est-à-dire saisie et vente du bien par voie judiciaire.
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La caution
« mutuelle fonctionnaire »
Certaines catégories d’emprunteurs (en particuliers les fonctionnaires) adhérents d’une mutuelle ont
la possibilité que celle-ci se porte garante pour leur prêt. Cette caution pour eux est donc quasiment
gratuite.
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30 juin 2005
