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Observations :
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La tendance générale est à la baisse des taux fixes.
Celle-ci demeure toutefois très subtile.
Près de 30% des banques ont pratiqué un réajustement à la baisse de leurs taux,
quand ceux-ci avaient connu, durant le mois de mars, des hausses trop importantes.
Une minorité (environ 15%) ont, de leur côté, effectué des corrections à la hausse,
lorsque les baisses pratiquées les mois précédents avaient été trop marquées.
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Ces évolutions sont le reflet de la politique commerciale des banques pour se remettre au niveau du marché.
Concrètement, on constate un relâchement du taux du marché de -0,05% sur les durées courtes (5 et 7 ans) et sur le taux de référence à 15 ans.
Seules les durées longues, voire très longues (+ de 20 ans), sont impactées par une très légère hausse (+0,05%).
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Recommandations :
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La tendance à la hausse initiée au mois de mars s'est rapidement
essoufflée,
laissant place à une phase de stabilisation des taux (plus de 50% des banques n'a pas modifié ses taux en avril).
En effet, après avoir entamé une remontée
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significative depuis la mi-févier (+0,30%),
l'OAT 10 ans a de nouveau fortement baissé ces dernières semaines, revenant ainsi à un niveau très bas, soit environ 3,50%.
Plusieurs facteurs liés à l'état de santé de l'économie européenne expliquent cette baisse.
Le taux de chômage est stable mais ne baisse pas, le niveau du prix du pétrole reste élevé,
les déficits commerciaux se creusent. L'ensemble de ces facteurs ne milite pas pour une reprise franche et nette de la croissance.
D'autre part, l'inflation demeure à ce jour contenue, n'incitant pas la BCE à relever ses taux directeurs.
Dés lors, les taux de crédit immobilier devraient connaître un léger tassement dans les semaines à venir.
Alors que nous sommes en pleine campagne immobilière,
le niveau très bas des taux constitue une fois de plus une excellente opportunité pour les futurs emprunteurs.
Comme au mois de février dernier, le taux de référence actuel est à son plus bas niveau depuis près de 20 ans !
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Observations :
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Ce mois-ci, près de la moitié des banques ont modifié leurs taux variables en pratiquant des réajustements à la hausse comme à la baisse.
Au final, les taux du marché demeurent inchangés et ce, quelles que soient les durées.
Recommandations :
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Le ralentissement économique observé dans la zone euro depuis déjà plusieurs mois n'est pas transitoire.
Dans ce contexte, la BCE ne devrait pas remonter ses taux d'intérêts avant l'été et sans doute pas avant l'automne.
Conséquence directe sur les taux variables : ils ne devraient pas connaître de variations significatives dans les prochains mois.
Notre conseil : Malgré des taux variables très intéressants, les emprunts à taux fixes doivent être préférés.
En effet, les banques proposent des produits toujours plus compétitifs afin d'attirer de nouveaux clients et
notamment des taux fixes basés sur l'OAT sans prendre de marge, alors que les taux variables intègrent souvent 1,5 point de marge,
ce qui les rend moins avantageux.
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Concubins ou pacsés :
Comment acheter à deux ? |
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N'étant pas mariés, les concubins comme les pacsés doivent choisir le cadre juridique le plus adapté à leur projet.
L'indivision
L'acte d'achat prévoit que les concubins ou les pacsés soient tous les deux propriétaires, à hauteur des fonds apportés.
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Attention : Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision.
Ainsi, chacun est libre de récupérer sa part, en exigeant à tout moment la vente ou le partage du bien.
Dans certains cas, ce partage peut se transformer en un inconvénient majeur obligeant l'un soit à racheter la part de l'autre,
soit à vendre le bien, s'il n'en a pas les moyens.
Seule une "convention d'indivision" permet d'être sûr que le bien ne sera pas partagé.
D'une durée limitée à cinq ans, cette convention peut être renouvelée indéfiniment par les concubins ou les pacsés.
En cas de mésentente dans les cinq ans, la vente ou le partage du bien pourra s'effectuer simplement,
conformément à leurs quotes-parts respectives.
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La société civile immobilière (SCI)
Préalablement à l'acquisition, les concubins ou les pacsés peuvent créer, entre eux ou avec d'autres personnes,
une société à caractère civil. La société se porte acquéreur, avec les fonds apportés par les associés et/ou en recourant à un emprunt.
Les notaires conseillent souvent cette solution car les statuts de la société peuvent prévoir que, au décès de l'un des concubins,
l'autre gardera la jouissance du logement. Autre avantage, d'ordre fiscal :
l'administration accorde désormais l'exonération des plus-values en cas de vente d'une résidence principale logée dans une SCI.
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Attention : Les concubins ou les pacsés, comme les autres associés de la SCI,
sont responsables indéfiniment sur l'intégralité de leurs biens et la totalité du passif social, et ce,
chacun à concurrence de sa quote-part du capital.
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La tontine
C'est une clause inscrite dans l'acte d'achat d'un bien immobilier qui permet, en cas de décès de l'un des concubins,
d'exclure le bien de la succession.
En d'autres termes, la clause tontinière précise que le survivant est réputé unique et seul propriétaire du bien depuis l'origine,
rétroactivement.
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Bon à savoir : Outre faire sortir le bien de la succession, la tontine présente également certains avantages fiscaux,
très intéressants. N'hésitez pas à vous renseigner auprès d'un notaire.
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2 mai 2005
