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Observations :
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Le mois de décembre a été à nouveau synonyme de baisse des taux. Cette baisse a été quasi générale
de la part des banques, puisque la totalité de nos partenaires, à l’exception de 4 d’entre eux,
ont appliqué une baisse allant de -0.05 % à -0.15 % sur toutes les durées. Il est également
important de noter que tous les minima ont baissé de -0.30 % sur 5 ans à -0.10 % sur les durées
longues.
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A titre d’exemple, les meilleurs profils sur 25 ans peuvent obtenir des taux à 4.10 %, c’est-à-dire
des conditions plus avantageuses qu’au mois de juillet 2004 pour une offre sur 15 ans ( 4.15 %).
En ce qui concerne les durées de référence, les taux sont actuellement à un niveau extrêmement bas :
4.00 % sur 15 ans contre 4.45 % il y a seulement 4 mois pour des minima à 3.70 % contre 3.95 %.
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Recommandations :
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La situation économique reste toujours extrêmement favorable aux emprunteurs. En effet, la chute
régulière et importante du dollar (1 euro = 1.36 dollar) fait peser de lourdes incertitudes sur
la croissance européenne en 2005.
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Ces révisions à la baisse des perspectives de croissance continuent de mettre la pression sur les
taux à long terme.
Dans ce contexte, les taux de crédit immobilier devraient rester très attractifs pour les futurs
propriétaires, nos partenaires bancaires envisageant de manière quasi-certaine une nouvelle baisse
de leurs taux dans le courant de janvier 2005.
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Observations :
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Les taux variables sont en baisse très subtile sur toutes les durées (-0.05 %), mais aucun
changement remarquable n’est à signaler.
Recommandations :
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A ce jour, les solutions à taux variables ne devraient pas subir de mouvements importants en
Europe. En effet, les pressions inflationnistes sont à ce jour bien maîtrisées, grâce à un euro
fort, et les faibles anticipations de croissance pour l’année à venir ne militent pas pour une
remontée des taux de la Banque Centrale Européenne.
Au regard des taux historiquement bas proposés pour les solutions à taux fixes, nous continuons de
conseiller vivement aux emprunteurs de privilégier ces dernières au détriment des solutions à taux
variables.
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| La Renégociation du prêt |
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La renégociation consiste à contracter un nouvel emprunt à un taux plus avantageux pour rembourser
celui en cours. En effet, renégocier aujourd’hui son prêt contracté à un taux élevé, il y a plusieurs
années, peut s’avérer très intéressant. Pourtant, la renégociation ne convient pas à tous les cas de
figure.
· Ainsi, ne l'envisagez pas pour un prêt qui est sur le point d'être remboursé.
Suivant le principe du prêt amortissable, vous êtes alors en train de rembourser le capital et non
plus les intérêts, remboursés en grande partie durant les premières années. Aucun avantage donc, de
négocier les intérêts pour la simple et bonne raison qu'ils sont déjà payés presque en totalité.
· Par ailleurs, il n'est pas rentable de renégocier un prêt souscrit depuis seulement un an ou deux,
car la différence de taux ne sera pas suffisamment significative pour contrebalancer les frais liés à
l'ouverture d'un nouveau prêt (environ 1% du montant emprunté vous sera notamment prélevé en frais de
dossier).
Le plus simple pour évaluer la rentabilité de l'opération est encore de consulter le tableau
d'amortissement de votre prêt en cours (n’hésitez pas à le demander à votre banquier) : si la part
des intérêts est de loin la plus importante (par rapport au capital), mieux vaut alors renégocier.
Attention : Sachez que, d'un point de vue de pure rentabilité, la renégociation
offre peu d'attrait à votre banquier. En effet, elle est synonyme de perte financière pour son
établissement et il vaut mieux être un "bon" client pour obtenir un nouveau prêt.
En cas de refus, faites jouer la concurrence. Si une autre banque accepte de vous consentir un prêt,
informez-en alors votre banquier. La perspective de devoir prochainement clôturer votre compte (et
éventuellement celui de votre conjoint) pourra éventuellement l'amener à revoir sa décision.
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Notre conseil : Avant de contracter un nouveau prêt, n'oubliez pas que votre taux
d'endettement ne doit pas dépasser 30% de vos revenus nets mensuels. Une renégociation mal engagée
peut vous conduire au surendettement.
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31 décembre 2004
