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Observations :
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La relative stabilité observée en début d’année s’est muée, ce mois-ci, en une très légère
baisse des taux.
En effet, les taux du marché du baromètre sont quasiment tous à la baisse sauf sur les prêts
à 7 ans, où ils stagnent. Plus précisément, tous les établissements bancaires ont baissé leur
taux sauf une banque qui les a très légèrement augmentés et trois autres qui les ont maintenus.
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Ces baisses sont encore une fois le résultat du choix des politiques commerciales des banques.
A l'approche de la campagne immobilière du mois de mars, chaque établissement bancaire adapte
sa politique de taux afin de se positionner dans le marché.
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Recommandations :
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Les marchés sont actuellement partagés entre morosité et reprise économique : c’est pourquoi,
nous restons prudents quant à nos prévisions d’évolution des taux.
En effet, plusieurs facteurs expliquent cette situation :
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- côté investissements des entreprises et marché du travail, la reprise ne semble pas aussi
favorable qu’il n’y paraît,
- la dépréciation du dollar par rapport à l’euro persiste depuis le début du mois de février
Quoi qu’il en soit, dans les semaines qui viennent, les taux ne devraient pas présenter de
fluctuations importantes, laissant aux particuliers un peu plus de temps pour réaliser leur
projet immobilier.
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Observations :
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Les taux variables n’ont quasiment pas bougé depuis le mois précédent. La seule baisse
constatée s’explique par l’intégration de nouveaux produits à taux bas.
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La tendance de fond demeure donc à la stabilisation des taux courts. En effet, compte tenu de
la situation économique actuelle plutôt attentiste, il semblerait que les banques centrales
américaine et européenne maintiennent, dans les mois qui viennent, leurs taux directeurs aux
mêmes niveaux (respectivement 1% et 2%).
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Recommandations :
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Depuis déjà plusieurs mois, les solutions à taux variables présentent de sérieux avantages,
qu’il ne faut pas (ou plus) négliger : n’hésitez donc pas à les comparer aux offres de prêts
à taux fixes !
Exemple : Pour un emprunt de 150.000 € sur 10 ans, le coût total du crédit
s’élèverait à 33.500 € dans le cas d’un taux fixe à 4,15%, tandis qu’avec un taux variable
capé +/-2 à 3,10% (taux fixe les deux premières années et à 5,10% les 8 années suivantes,
soit le pire des scénarios), le coût total s’élèverait à 35.500 €. On constate qu’il y a
seulement 2.000 € d’écart entre les deux solutions, alors que le scénario du variable tel
que nous l’avons envisagé est improbable et ne peut qu’amener de bonnes surprises au cours
des huit ans !
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Les frais engendrés
par le crédit |
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Les frais de dossier : Ils sont variables et s'élèvent généralement à 1% du montant emprunté,
avec un plancher et un plafond suivant les établissements. Attention en lisant vos contrats : certains
établissements annoncent des frais HT !
Bon à savoir : l'incidence des frais de dossier sur le taux de l'emprunt
(ndla : TEG) peut être importante, et ce, d’autant plus sur des durées courtes.
Ex : prenons un emprunt de 100 000 € sur 15 ans à 4,10%. Pour des frais
de dossiers à 1 000 €, le taux peut passer de 4,10 à 4,25%. Pour des frais à 330 €, le taux
n’augmentera que de 0,05%.
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Les frais de notaire : Ce qu’on appelle généralement « frais de notaire » est en fait
composé essentiellement de droits (de mutation) perçus par le notaire en faveur de l’Etat, une petite
partie correspondant à la rémunération du notaire.
A noter : les droits de mutation sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf.
Le calcul des honoraires du notaire est fixé par décret et ils sont les mêmes qu’il s’agisse d’un
logement ancien ou d’un logement neuf. Les taux varient en fonction de la tranche du prix de vente.
Ex : pour une maison neuve d’une valeur de 120 000 €, le montant des « frais
de notaire » s’élèvera à 3 206 € (incluant les honoraires du notaire).
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Les frais de garantie : Ce qu’on appelle généralement « frais de notaire » est en
fait composé essentiellement de droits (de mutation) perçus par le notaire en faveur de l’Etat,
une petite partie correspondant à la rémunération du notaire.
Lorsqu'un établissement prêteur vous accorde un prêt pour acheter un bien immobilier, il demande
des garanties sur le bien financé. En cas de problèmes, cela lui permettra de récupérer les fonds
avancés. Pour garantir le prêt, plusieurs choix sont possibles, dont :
- la caution mutuelle : il s’agit d’une prime d’assurance que vous devez payer en une seule
fois à l’établissement prêteur et que vous récupérerez le plus souvent, en partie, au terme du
remboursement.
- l’hypothèque : elle permet au prêteur de procéder à la vente forcée du bien immobilier
dans le cas où l'emprunteur serait dans l'impossibilité de rembourser les sommes dues.
- l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD) : en cas de vente du bien (quel
qu’en soit le motif) le prêteur récupèrera le solde restant dû sur son prêt en priorité par rapport
aux autres créanciers. L’IPPD s’applique surtout sur les biens anciens.
- le nantissement : c’est une garantie sur des placements financiers que vous possédez
déjà ou que vous allez souscrire.
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Ex : sur 100 000 € emprunté, le coût d’une hypothèque sera de 2 080 €, celui
de la caution mutuelle de 1 850 € et celui de l’IPPD de 1 310 €. Mais, attention aux détails des
coûts de chaque garantie !
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27 février 2004
