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Immobilier : le marché recule

Recul des prix, taux qui remontent, conditions de crédit resserrées… Les conclusions de la dernière étude d’Empruntis.com le confirment : le marché immobilier se dégrade. État des lieux.

« La baisse s’accélère et il ne s’agit plus d’une simple régression de la progression des prix, mais bien d’une déflation ». Le constat est clair, et il est dressé par Empruntis.com et le cabinet d’étude Seeds Finance. La dernière étude pilotée conjointement par les deux organismes relève de fait une baisse des prix immobiliers dans l’ancien de 2.7% au troisième trimestre 2008, ce qui a pour conséquence de porter la baisse à -5% pour l’année 2008. La tendance devrait se poursuivre l’année prochaine et même s’accélérer avec un repli prévu entre -9% et -14%. Mais la morosité du marché immobilier hexagonal ne se limite pas qu’à une baisse de ses prix, elle se caractérise également par des tensions au niveau du crédit habitat, tensions dues à la crise des « subprimes » américains.

Les « subprimes », point de départ de la crise

Petit retour en arrière, avant l’éclatement de la crise en 2007. Les « subprimes », ce sont ces crédits hypothécaires à taux variables accordés à des ménages américains peu solvables. Ils sont alors proposés à des taux d’intérêt avantageux et gagés sur le montant du bien acheté, le tout dans un contexte fortement haussier des prix immobiliers. Ces prêts sont ensuite regroupés et revendus à des investisseurs tiers en recherche de rendements, parmi lesquels des institutions européennes.

Problème : que se passe-t-il lorsque les taux d’intérêt repartent à la hausse ? En effet, alors que les prix amorcent leur baisse, les ménages se trouvent face à des mensualités plus élevées et ne peuvent plus rembourser leurs prêts. Dès lors, tout s’enchaîne : les logements saisis perdent de leur valeur, banquiers et investisseurs se rendent compte du caractère douteux de leurs créances, et un climat de défiance s’installe entre les organismes de crédit. Ceux-ci ne se prêtent plus entre eux, ce qui a pour effet d’enrayer la machine à crédits et d’alimenter le cycle baissier des prix immobiliers.

Les doutes des établissements financiers s’accroissent eux avec les difficultés des banques sans dépôt comme Lehmann Brothers, récemment tombée en faillite car entièrement tributaire du marché interbancaire. Au bout de la chaîne, ce sont les banques européennes qui sont affectées par la crise de liquidités et donc, les crédits habitat en France.

Inversion de la courbe des taux

Concernant l’état du crédit aux particuliers, les chiffres sont éloquents. En premier lieu, ceux relatifs aux indices de référence. Au 13 octobre 2008, l’OAT 10 ans et l’Euribor 3 mois se situent respectivement à 4.09% et à 5.32%. Autrement dit, il coûte plus cher aux établissements de crédit d’emprunter sur trois mois que sur dix ans. Or, cette inversion des taux se révèle peu favorable à la transformation, activité qui consiste pour les banques à emprunter à court terme pour prêter à long terme.

Mécaniquement, les taux de crédits habitat eux aussi sont instables. La récente baisse de 50 points de base du taux directeur de la BCE à 3.75% n’y a rien fait, et pour cause… Les taux fixes des crédits (5.30% sur 15 ans) sont décorrelés des OAT, un phénomène dû à l’explosion des primes de risque de refinancement. Et ce n’est peut-être pas près de s’arrêter. L’envolée des coûts de financement pour les banques, alliée à un risque de détérioration de la conjoncture économique (montée du chômage, baisse des prix immobiliers…), pourrait à l’avenir impacter à la hausse les taux d’intérêt.

En attendant, les conditions d’octroi de crédit devraient, elles, se resserrer. Cela se traduirait - après enquête d’Empruntis.com auprès de ses partenaires - par un « contrôle accru sur le reste à vivre et une plus grande exigence sur l’apport ». Il ne s’agit pas toutefois pour les banques de rendre moins attractifs les crédits immobiliers. Ces derniers constituent en effet pour les organismes de crédit le principal produit d’appel pour attirer de nouveaux clients.

À noter que les banques se montrent également prudentes au niveau de la durée des prêts. Celle-ci est en effet passée de 21.6 années aux premier et deuxième trimestres 2008 à 21 au trimestre suivant. En clair, les « les banquiers commencent à délaisser les durées les plus longues ».

21% de dossiers exclus par la hausse des taux

Un autre indicateur est en berne : la production bancaire. Empruntis.com relève en juillet dernier une baisse de 15.8% en variation annuelle, mouvement atteignant -20% par rapport au pic de novembre 2006. Des chiffres à mettre en corrélation avec la baisse du nombre de dossiers finançables. Sur 100 ménages solvables en janvier 2007, 21 ne le sont plus dans les conditions actuelles suite à une hausse des taux de 1.15%.

Les 79 ménages restants ne s’en sortent pas indemnes non plus. Car qui dit hausse des taux d’intérêt dit renchérissement des mensualités et du coût du crédit : ces derniers s’élèvent respectivement à 870 € et 58 785 € pour un emprunt de 150 000 € contracté en octobre 2005 à un taux de 3.50%. Trois ans plus tard à la même période, le relèvement du taux moyen à 5.40% entraîne une hausse des mensualités de 17.5% (à 1 023 €) et du coût total du crédit de 62% (à 95 610 €)…

Dans le même ordre d’idées, le revenu médian en France (2 263 €) ne permet d’acheter - pour un emprunt sur 25 ans à 5.55 % - qu’un bien immobilier de 150 000 €, avec en plus 20% d’apport. Idem pour le revenu moyen (2 713 €), la part de l’apport étant toutefois ramenée à 10 %.

Quid des prochains mois ?

Baisse des prix, yo-yo des taux, resserrement des conditions de crédits… Les indicateurs sont en alerte. Pourtant, le scénario n’est pas totalement noir. L’atterrissage des prix présente des avantages, ainsi que le confirme Geoffroy Bragadir, interrogé par le site Lavieimmo.com. « C’est la bonne nouvelle, déclare le porte-parole et fondateur d’Empruntis.com. Nous avons calculé qu’une baisse de 10% des prix en 2009 correspondait, en termes de financement immobilier, à une décote de taux comprise entre 1.25% et 1.60%. De fait, quelle que soit son ampleur, la baisse des prix de l’immobilier permettra de resolvabiliser une partie de la demande ».

À moins que les taux d’intérêt continuent de grimper. Une perspective à laquelle ne croît pas Geoffroy Bragadir, malgré la conjoncture économique tendue. « Nous avons bon espoir que [les taux d’intérêt] n’iront pas significativement plus haut que leur niveau actuel ». Les récents plans de secours annoncés par le gouvernement, alliés à la baisse des taux directeurs de la Banque centrale européenne, laissent en effet croire à plus de souplesse de la part des organismes de crédit. Le hic, c’est que la détente n’est pas prévue pour tout de suite. « Nous sommes très prudents dans nos prévisions, mais les taux ne devraient plus bouger significativement d’ici la fin de l’année », affirme Geoffroy Bragadir. Pour une baisse des taux, « il faudra attendre le courant du premier trimestre 2009 ».