15 propositions pour renouveler la politique du logement

Le 8 juin dernier se sont déroulés les Etats généraux du logement. Ce colloque rassemble tous les ans les acteurs importants du logement (notaires, promoteurs, hommes et femmes politiques, etc.) et formule, à l'issue des débats, un certain nombre de propositions visant à améliorer la politique du logement en France. « Le logement est de plus en plus un souci majeur de nos concitoyens », expliquent les acteurs de cette manifestation. Synthèse des 36 pages de compte-rendu.

« La charge financière trop lourde qu'il représente pour les ménages, l'impossibilité pour nombre d'entre eux d'exercer leur libre choix dans ce domaine, l'absence de toute solution pour des ménages fragiles ou aux revenus faibles et pour beaucoup de jeunes, la persistance voire l'aggravation de la ségrégation territoriale sont un échec de la société toute entière. Qu'il s'agisse du droit de chacun à se loger conformément à ses besoins, ou qu'il s'agisse du « vivre ensemble », le logement ne s'inscrit plus, aujourd'hui, dans les fondements de notre société : la crise du logement constitue une crise sociale majeure dans notre pays », ainsi commence la synthèse de la présente édition des Etats généraux du logement. Au fil des 36 pages de compte-rendu de l'édition 2011, les acteurs de ce débat développent 15 idées phares visant à renouveler la politique du logement, espérant que quelques-unes d'entre elles soient reprises par les pouvoirs publics. Diverses et variées, elles ont pour but de promouvoir le logement social, d'aider les ménages modestes à se loger dans le parc privé s'ils le souhaitent, de développer la politique du 1 % logement, etc. Il n'est pas impossible de voir certaines de ces idées s'inviter dans les débats publics pour la présidentielle de 2012. Le logement aura, sans doute, une belle place dans les programmes électoraux des candidats. A suivre.

Les 15 propositions des Etats généraux du logement :

• 1. Faire émerger au plan local un chef de file des politiques de l'habitat, pouvant disposer, en complément des PLH et des délégations des aides à la pierre, de compétences élargies et de ressources financières et fiscales adaptées. Ce chef de file sera dans les secteurs urbains, une intercommunalité, mais pourra être le département, notamment en zones rurales.
• 2. Mettre en place un système partagé d'observation des besoins en logement et des demandes en cours, ainsi que des prix de vente et des loyers, pour anticiper la demande, orienter l'action publique, évaluer son efficacité et permettre la régulation des marchés. Rendre publiques ces données pour permettre aux citoyens de négocier et de piloter leur parcours résidentiel.
• 3. Associer les habitants et l'ensemble des acteurs locaux de l'habitat à l'élaboration et au suivi du Programme local de l'habitat et aux choix politiques fondamentaux en matière d'habitat. Prévoir, comme l'a demandé le Conseil national de l'habitat, la participation des acteurs publics, privés et des usagers sur le plan régional dans les Conseils économiques, sociaux et environnementaux, et la renforcer, sur le plan local, dans les conseils de développement. Consulter le Conseil national de l'habitat et, pour ses domaines de compétence, la Commission nationale de concertation des rapports locatifs sur les projets de loi concernant le logement et transmettre leur avis au Parlement.
• 4. Consacrer 2 % du PIB, dans le cadre d'une programmation pluriannuelle, à l'effort public en faveur du logement, en ne prenant en compte dans le calcul que les actions qui concernent vraiment le logement.
• 5. Refonder une politique du 1 % dans un cadre conventionnel entre les partenaires sociaux et les pouvoirs publics, en lien avec les politiques locales de l'habitat.
• 6. Une loi d'orientation foncière urbaine (LOFU) mettant le foncier au service du logement sans spolier les propriétaires :
  • en adaptant les règles d'urbanisme et d'aménagement, par exemple :
    • développement des Secteurs de mixité sociale en application du PLH, comportant une part minimale (par exemple 25 %) de logements sociaux. Ces Secteurs de mixité sociale seraient obligatoires dans les communes de la loi SRU, avec un pourcentage de logements sociaux tenant compte du déficit ;
    • possibilité d'un droit de préemption ou d'expropriation à un prix antérieur à la valorisation du terrain (par son classement en zone constructible ou par un investissement public) ;
  • en réformant la fiscalité foncière et immobilière, par exemple :
    • en rendant la fiscalité plus dissuasive sur la rétention (par exemple : impôt sur la plus-value progressif avec le temps, ou taxation des terrains constructibles sur leur valeur vénale) ;
    • en rendant cette fiscalité incitative à l'utilisation du sol pour produire des logements abordables ;
    • en développant la taxation additionnelle locale en cas de valorisation du foncier par l'effort de la collectivité.
• 7. Dans le cadre d'une loi de programmation pluriannuelle, réévaluer les aides à la pierre unitaires sans diminuer le nombre de logements sociaux, pour :
  • permettre d'augmenter fortement l'offre dans les zones les plus chères tout en répondant aux besoins avérés des autres territoires ;
  • favoriser l'accès de tous au logement neuf dans un objectif de mixité sociale ;
  • offrir des logements très sociaux en quantité plus conforme à la demande.
  Etablir un plan exceptionnel pour rattraper le retard en logements de l'Outre-mer, en agissant notamment sur le coût du logement social et l'offre foncière constructible.
• 8. Moduler les aides à l'investissement locatif privé afin d'assurer une juste rémunération en secteur libre et favoriser les logements verts et la création de logements à loyer intermédiaire et sociaux. Les aides fiscales à l'investissement locatif seront ainsi, à partir d'une aide de base, proportionnées à leur contrepartie sociale (plafonds de loyer et/ou plafonds de ressources) et environnementale (critères du Grenelle). Elles intéresseront l'investissement privé au développement de l'offre sociale (prêt locatif social) et intermédiaire en fonction de la réalité des besoins sur les marchés locaux. Elles devront faire l'objet d'une réelle stabilité pour limiter les effets d'aubaine et améliorer la visibilité des investisseurs.
• 9. Assurer de manière pérenne une aide reposant sur la TVA à 5,5 % et un différé d'amortissement des prêts pour l'accession sous conditions : plafonds de revenus et de prix et sécurisation (assurance-revente, garanties de rachat et de relogement).Mettre des terrains publics à disposition sous réserve de règles d'attribution. Inscrire dans le PLU des zones comportant un pourcentage d'offre en accession sociale. Augmenter la quotité du PTZ pour les revenus modestes et les jeunes ménages, et sécuriser les accédants en difficultés (cf. la proposition du CNH). Utiliser à ces fins les moyens actuellement affectés au crédit d'impôt créé par la loi TEPA.
• 10. Mobiliser conventionnellement le parc privé existant pour offrir des logements abordables :
  • en pérennisant les interventions de l'ANAH, notamment dans le secteur locatif privé ;
  • en favorisant une offre sociale et intermédiaire par la relance du conventionnement privé, et le développement des acquisitions améliorations par les organismes Hlm et les Sem ;
  • en ouvrant, dans les zones tendues, le parc privé existant au Droit au logement opposable : un schéma territorial d'insertion établi par le chef de file fixe, dans les zones où les besoins sont avérés, les objectifs de logements privés à mobiliser, par secteur, pour le DALO. Ces objectifs sont renforcés pour les communes en constat de carence au titre de la loi SRU, sans que ceci les exonère de créer des logements sociaux. La mobilisation du parc privé se fait conventionnellement par intermédiation locative, mandat de gestion, et/ou intervention des organismes Hlm et des EPL.
• 11. Favoriser une véritable politique patrimoniale dans les copropriétés, éviter leur dégradation, et à cette fin :
  • obliger les copropriétés à anticiper et rendre obligatoires les provisions pour grosses réparations ;
  • faciliter les prises de décision par de nouvelles règles de gouvernance.
• 12. Favoriser les initiatives locales visant à :
  • élaborer le PLU au niveau intercommunal, dans une logique de co-construction avec les communes ;
  • coordonner les documents de planification et de programmation (SCOT, PLH, PLU, PDU, PDH).
• 13. Réévaluer les aides à la personne.
  • Augmenter significativement le forfait charges et mettre à l'étude un dispositif débouchant sur un taux d'effort maximal, incluant le logement et l'ensemble des services essentiels liés au logement, qui s'appliquerait dans des conditions normales d'occupation et de loyers.
  • Assurer la cohérence entre les loyers-plafonds pris en compte par les aides personnelles et les loyers-plafonds Hlm.
• 14. Prévenir les difficultés d'insertion des ménages et tout mettre en œuvre pour éviter les expulsions liées exclusivement à des difficultés financières avérées.
  • Maintenir l'APL d'un ménage en impayé sauf mauvaise foi avérée.
  • Permettre aux commissions de médiation de demander le maintien dans le logement, avec une intermédiation locative.
  • Mettre à disposition des Commissions de prévention des expulsions des moyens financiers pour permettre l'accompagnement social.
  • Etendre les garanties apportées par la GRL et le Locapass à tous les publics.
  • Aider les accédants fragiles : permettre un allègement sans surcoûts des mensualités des accédants récents en cas de perte d'emploi ou de ressources ; amélioration de l'assurance perte d'emploi (report d'échéances) pour les ménages aux ressources modestes, ou irrégulières.
• 15. Mettre en œuvre des solutions adaptées aux jeunes tant du point de vue de l'accès au logement que de la solvabilisation.
  • S'assurer de la bonne prise en compte des besoins particuliers des jeunes dans le cadre du PLH.
  • Développer dans le parc social et le secteur privé conventionné des formules adaptées aux situations des jeunes ménages et à leur mobilité.