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Rentrée immobilière 2007 : tout ce qu’il faut savoir

La rentrée immobilière de 2007 promet d’être bien agitée… Entre la crise immobilière américaine qui a secoué toutes les places boursières internationales, la hausse continue des taux d’intérêts et les nouvelles mesures fiscales de Nicolas Sarkozy, le marché immobilier français subit quelques changements. Pour tous ceux et celles qui souhaitent acheter, un état des lieux concernant les nouveautés de cette rentrée s’impose.

1. La situation actuelle du marché de l’immobilier

La crise immobilière américaine n’aura pas d’impact sur le marché immobilier français

La crise du « subprime » a causé un grand nombre de remous y compris sur la place boursière de Paris mais elle n’aura aucun impact sur le marché immobilier français. En effet, en France, les conditions d’attribution à un crédit sont très différentes de celles appliquées aux Etats-Unis. En France, le taux d’endettement maximum légal est de 33% pour un emprunteur et les banques n’accordent pas de prêts si le ménage ne peut pas supporter à coup sûr ses mensualités de remboursements. De plus les taux d’intérêts pratiqués en France sont capés, c’est-à-dire que leur variation, à la hausse comme à la baisse, est limitée. Ce qui est loin d’être le cas aux Etats-Unis.

Le marché de l’immobilier se stabilise

Après avoir connu une hausse spectaculaire des prix, le marché de l’immobilier entre en phase de stabilisation. Les prix continuent d’augmenter mais à une allure beaucoup moins fulgurante. « Aujourd’hui nous prévoyons une hausse d’environ 3% des prix de l’immobilier en 2007 », indique Geoffroy Bragadir, fondateur d’Empruntis.com. Une hausse des prix très faible comparée à celle de 2004 qui frôlait les 16 % !

La hausse des prix continue dans le Nord et l’Est tandis que les prix dans le Sud-Ouest se tarissent. Elle est également très modérée du côté du Sud-Est. En région parisienne, selon la chambre des notaires d’Ile-de-France, pour la première fois depuis six ans, le volume des transactions s’est tassé au deuxième trimestre.

« On ne peut plus trouver un prêt à moins de 4% »

Il y a quelques mois les banques se livraient encore une bataille féroce afin de proposer à leurs clients des taux de crédits immobiliers très faibles. Ainsi, début 2007, un particulier avec un bon profil pouvait encore emprunter à moins de 4% à taux fixe sur 15 ans. Mais depuis plusieurs mois la tendance s’est inversée. Les taux remontent. « On ne peut plus trouver un prêt à moins de 4% », résume Geoffroy Bragadir, fondateur du courtier en ligne Empruntis.com.

Aujourd’hui, avec un bon dossier on peut espérer emprunter au minimum autour de 4.25% dans l’Ouest sur 15 ans et de 4.30% également dans l’Ouest sur 20 ans, la période préférée des Français.

L’Anil (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) enregistre elle aussi une augmentation des taux des crédits immobiliers de 0.40% sur le second trimestre 2007 par rapport au trimestre précédent. Cette hausse des taux d’intérêts devrait freiner sensiblement le marché de l’immobilier permettant ainsi de contribuer à une plus faible augmentation des prix voire à une stagnation des prix de l’immobilier sur la fin 2007 en France. « Actuellement, les prêts à taux fixes sur quinze ans affichent un taux de l'ordre de 5%, ce qui correspond au niveau de taux enregistrés au printemps 2003 », précise cet indicateur.

Cette inflexion est liée aux tensions observées sur le marché des obligations d'Etat (les obligations assimilables du Trésor OAT influent sur le niveau des taux fixes) et à la politique monétaire de la BCE (Banque Centrale Européenne), qui agit sur le niveau des taux variables.

La BCE dont le principal objectif est d’endiguer l’inflation a pour habitude de régulièrement relever ses taux. Mais en raison des conséquences directes et indirectes de la crise immobilière américaine sur les marchés internationaux, la BCE a choisi de laisser son taux directeur inchangé.

Enfin, cette hausse des taux est également voulue par les banques qui en pratiquant de faibles taux rognaient sur leurs marges. Ce qu’elles pouvaient auparavant compenser lorsqu’elles « habillaient » leur client en leur vendant d’autres produits. Mais aujourd’hui les Français n’hésitent plus à changer de banque et à souscrire plusieurs crédits dans différents établissements financiers. Ce changement est en grande partie dû à l’utilisation courante d’Internet et à la découverte des courtiers en ligne qui comparent en quelques clics tous les produits bancaires.

Les taux région par région

D’après le baromètre d’Empruntis.com, publié en septembre, on constate une stabilité voire une légère baisse des taux sur toutes les régions après avoir enregistré plusieurs hausses consécutives. Les taux ont baissé en moyenne entre 0.05% et 0.10%. Les écarts des taux entre les différentes régions se resserrent. Une exception cependant pour les durées très longues (30 ans) qui enregistrent des écarts allant jusqu’à 0.50%.

On s’aperçoit également que la région la plus chère reste l’Est. Par exemple, les taux sont en moyenne autour de 0.20% plus chers sur 15 ans entre l’Est et les régions de l’Ouest, du Sud-Ouest ainsi que de la Méditerranée.

Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt immobilier

L’un des principaux thèmes de campagne présidentiel de Nicolas Sarkozy était de faire de la France un pays de propriétaires en facilitant l’accès à l’acquisition de logements par le biais de mesures fiscales. La plus attendue étant celle du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt immobilier qui devait au départ concerner tous les actes d’acquisition de logements neufs ou anciens avant que le Conseil constitutionnel décide de censurer cette rétroactivité. Pour répondre à cette censure partielle, la Ministre de l’Economie, Christine Lagarde, a annoncé le 24 août dernier que la déductibilité des intérêts d’emprunt s’appliquerait à tous les actes d’acquisition de logements neufs ou anciens signés à partir du 6 mai. Pour compenser ce réajustement, Christine Lagarde a par ailleurs déclaré que le crédit d’impôt serait doublé la première année et porté à 40% du montant des intérêts d’emprunt, contre 20% dans la précédente mesure censurée par le Conseil constitutionnel. Le montant des intérêts ouvrant droit à ce crédit d’impôt reste plafonné, à hauteur, cette fois, de 1 500 euros pour un célibataire et de 3 000 euros pour un couple pour la première année, majoré de 200 euros par personne à charge. Pour les quatre années suivantes, le crédit d’impôt sera plafonné à hauteur de 20% du montant des intérêts d’emprunt et 750 euros pour un célibataire, 1 500 euros pour un couple, majoré de 100 euros par personne à charge. La mesure sera proposée au vote des parlementaires dans le projet de loi de Finances 2008, qui sera débattu à partir de mi-octobre. Si elle est adoptée, les ménages pourront déclarer leurs intérêts versés cette année sur leur déclaration de revenus au printemps prochain. L’impact de cette mesure fiscale sur le marché de l’immobilier devrait absorber une partie de la hausse des taux, entre 0.20% et 0.40% selon les calculs réalisés par Empruntis.com. Cette mesure permettra également à des ménages, ayant déjà dans l’idée d’acheter, de sauter plus rapidement le pas.