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Immobilier neuf : j'achète sur plan

Immobilier neuf - achat sur plan (VEFA)

Dans le jargon immobilier, l'achat sur plan s'appelle la VEFA, Vente en Etat Futur d'Achèvement.

Concrètement, la personne en charge de la vente, le promoteur, lance la commercialisation de son programme immobilier neuf avant même le début des travaux.

Sur le site de la construction, un bureau de vente est ouvert, et les futurs acquéreurs achètent leur bien (maison ou appartement) sur plan.

Mieux vaut ne pas être pressé car les travaux finissent parfois deux ans plus tard... Rares en effet sont les programmes qui, une fois construits, ont encore des lots à vendre, sauf dans les agglomérations où la demande est plus faible.

En achetant sur plan, vous vous engagez à acheter un logement qu'un promoteur s'engage à construire. Tant vous, que le promoteur, avez des obligations et des protections.

les plusQuels sont les avantages de l'achat sur plan ?

  • Le confort thermique et acoustique,
  • Le respect des dernières normes de construction,
  • Les niches fiscales avantageuses dans le cadre d'un investissement locatif,
  • Des places de parking à disposition,
  • Les charges de copropriété souvent plus faibles que dans l'ancien,
  • Des frais de notaires moins élevés.

Réserver un bien neuf

Même si ce n'est pas obligatoire, le promoteur rédige souvent un contrat de réservation et demande un dépôt de garantie. Non seulement cela lui prouve votre motivation mais cela vous assure aussi d'être prioritaire à l'achat. C'est un acte engageant mais sachez qu'afin de vous protéger l'obtention du prêt y est inscrite comme condition suspensive. Concrètement cela signifie que vous si vous ne parvenez pas à obtenir un crédit, la vente est annulée et vous récupérez votre dépôt de garantie dans un délai de 3 mois.

la loiCe que dit la loi :

La vente [...] peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie de l'immeuble.

Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la situation et aux prix local réservé.

Article L261-15 du Code de la construction et de l'habitation


Acheter un bien neuf

La vente sera officiellement concrétisée par l'acte de vente obligatoirement signé en présence d'un notaire. Il doit mentionner :

  • Une description de l'immeuble ou de la partie de l'immeuble vendue
  • Le prix et les modalités de paiement
  • Le délai de livraison exprimé généralement en trimestres
  • La garantie d'achèvement de l'immeuble

Financer un bien neuf

Un achat immobilier neuf demande un financement particulier. En effet si dans l'ancien le vendeur reçoit directement la totalité du prix du bien à la signature de l'acte de vente, dans le neuf, la démarche diffère légèrement.

En France, la loi prévoit en effet que l'intégralité du paiement du bien ne pourra être fournie qu'une fois celui-ci achevé. L'acheteur est cependant tenu de verser quelques fonds au fur et à mesure de l'avancée de la construction.

la loiCe que dit la loi :

La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes.

Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.

Article 1601-2 du Code Civil

Voici donc comment se répartiront vos versements en fonction de l'avancée des travaux :

Exemple : on ne pourra jamais vous demander de verser plus de 70% du montant de l'opération au moment de la mise hors d'eau (pose de la charpente et du toit).

Si vous optez pour un crédit immobilier bancaire, la banque se chargera elle-même de l'échelonnage des versements. Elle doit cependant vous avertir avant chaque déblocage.

Un prêt immobilier étant lié à un bien construit, vous ne commencerez à rembourser le vôtre qu'à l'achèvement des travaux. D'ici là, pendant la construction, vous aurez à verser des intérêts intercalaires. Ces derniers sont calculés à l'année et correspondent à votre taux d'emprunt appliqué sur les sommes débloquées.

Ainsi si par exemple, la banque débloque 20 000€ à l'achèvement des fondations et que vous aviez obtenu un taux d'emprunt à 3,20%*, vous aurez à verser 53,33€ par mois (3.20% X 20 000€/12) jusqu'à la mise hors d'eau, c'est-à-dire l'achèvement du gros œuvre et l'installation de la toiture.

Les aides à l'achat dans le neuf

Afin de soutenir la construction de biens immobiliers, l'Etat a mis en place plusieurs aides financières :

Accordé aux primo-accédants sous conditions de ressources, le prêt à taux zéro permet d'emprunter une partie du montant de son achat sans avoir à verser d'intérêts.

Pour en savoir plus, consultez notre guide du prêt à taux zéro.

Dans le cas d'un achat dans le neuf pour une mise en location vous pouvez avoir droit à une déduction fiscale en fonction du montant de votre achat.

Pour en savoir plus, consultez notre guide sur l'investissement locatif.

Les garanties d'un achat dans le neuf

Une fois la construction terminée, le promoteur doit vous transmettre une garantie d'achèvement. Vous aurez ensuite plusieurs garanties obligatoires qui vous couvriront sur différentes durées :

La garantie de parfait achèvement.

Valable un an, elle oblige le constructeur à réparer le moindre défaut découvert après la livraison.

La garantie biennale.

Grâce à elle, le constructeur est forcé de remplacer les équipements défectueux pendant les deux ans qui suivent la livraison.

La garantie décennale.

Elle impose au constructeur de réparer pendant 10 ans tous les dommages qui mettent en danger la solidité et la structure du logement ou le rendent inhabitable.

*Taux donné à titre d'exemple, information non contractuelle. Réalisez une simulation de prêt immobilier pour obtenir un taux personnalisé.

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