⏱L'essentiel en quelques mots
La loi SRU relative à la solidarité et au renouvellement urbain est entrée en vigueur en 2000. Ce dispositif a eu un impact majeur sur les communes, mais a aussi profondément modifié le droit de l’urbanisme et du logement en France.
La loi SRU fait partie des réglementations du prêt immobilier à connaître. Elle institue plusieurs mesures qui visent les acquéreurs et les locataires. Pour tout savoir sur la loi SRU, voici les éléments à retenir :
- l’axe majeur de la loi SRU, porté par l’article 55, impose aux communes de disposer d’une proportion minimale de 20 % de logements sociaux ;
- les communes qui ne respectent pas la loi SRU sont passibles de sanctions ;
- le texte a également instauré un délai de rétractation de 10 jours, une mesure phare de la loi SRU ;
- la loi SRU vise à offrir à tous les conditions d’un logement décent, simplifie le fonctionnement des copropriétés et protège les locataires en cas de vente.
Loi SRU : définition et objectif
Depuis le 13 décembre 2000, la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU) a modifié le cadre légal du marché immobilier. Ce texte, riche de plus de 200 articles, vise à améliorer la mixité sociale et les règles d’urbanisme. Pour cela, la loi SRU s’appuie sur les trois exigences suivantes :
- garantir une plus grande solidarité ;
- renforcer la démocratie et la décentralisation ;
- favoriser le développement durable.
En pratique, les mesures élaborées dans la loi SRU concernent :
- l’amélioration de la cohésion des territoires grâce au développement des réseaux de transport tout en limitant l’étalement urbain ;
- le renforcement des compétences données aux conseils régionaux ;
- l’obligation pour certaines communes de respecter un quota minimum de logements sociaux ;
- la protection des acquéreurs en instaurant un délai de rétractation de 7 jours (10 jours depuis la loi Macron de 2015) après la signature du compromis de vente.
Qui est concerné par la loi SRU ?
Une des dispositions majeures de la loi SRU implique de développer le logement social dans les communes de taille moyenne. Ainsi, les villes concernées doivent disposer d’au minimum 20 % de logements sociaux. Cette mesure concerne les communes :
- de 1 500 habitants et plus en région parisienne ;
- de plus de 3 500 habitants lorsqu’elles font partie d’une agglomération de plus de 50 000 habitants.
Quelles sont les principales mesures de la loi SRU pour les communes ?
La loi SRU prévoit plusieurs mesures qui concernent propriétaires et locataires dans le but de donner un cadre au marché immobilier et de renforcer la mixité sociale. Retour sur les principales dispositions de la loi SRU :
Des mesures en faveur du droit au logement
La loi SRU offre aux particuliers locataires la garantie de bénéficier d’un logement décent. Dans ce cadre, les bailleurs sociaux voient leurs missions étendues et redéfinies alors que les copropriétés se voient imposer de nouvelles obligations. Ainsi, la loi SRU impose :
- la mise en conformité des règlements de copropriété ;
- la présentation de diagnostics techniques ;
- l’ouverture d’un compte bancaire différent et séparé ;
- la redéfinition du régime des copropriétés en difficulté.
De plus, les sanctions à destination des copropriétaires défaillants sont aggravées.
Autre mesure phare, la loi SRU instaure un délai de rétractation de 10 jours. Initialement, ce délai de réflexion était fixé à 7 jours. Les ordonnances Macron de 2015 ont porté ce délai à 10 jours, comme c’était déjà le cas concernant les logements neufs. Ce délai SRU de rétractation vous protège en tant qu’acheteur, puisqu’il vous accorde une période obligatoire de réflexion en tant qu’acheteur. La durée du délai SRU n’est ni modifiable ni négociable.
Une évolution du droit de l’urbanisme
La loi SRU introduit divers changements en matière du droit de l’urbanisme. Elle annule les schémas directeurs (SD) au profit des schémas de cohérence territoriale (SCOT). Par ailleurs, les plans locaux d’urbanisme (PLU), plus complets, remplacent les plans d’occupation des sols (POS). En ce qui concerne les plans d’aménagement de zone (PAZ), ils sont supprimés.
L’article 55 de la loi SRU
Afin de développer une plus grande solidarité, la loi SRU, grâce en particulier à son article 55, répond :
- à la pénurie de logements sociaux ;
- œuvre pour la mixité sociale des territoires.
Pour rappel, ce texte impose aux communes concernées de compter au minimum 20 % de logements sociaux. Dans ce but, elles doivent alors construire des logements sociaux et mettre en place des projets de zones d’activités commerciales (ZAC). Les villes qui ne respectent pas ce quota de 20 % de logements sociaux fixé par la loi sont sanctionnées. Elles doivent s’acquitter d’un prélèvement annuel proportionnel à leur potentiel fiscal et au déficit de logement social. Plus le défaut de logements sociaux est important, plus la compensation à verser par la commune sera élevée.
Certaines communes peuvent néanmoins être exemptées de cette règle fixée par la loi SRU. C’est notamment le cas pour des communes présentant déjà un certain niveau de dépenses en faveur du logement social. De même, les villes qui ne disposent pas d’infrastructures ou de zones constructibles suffisantes peuvent bénéficier d’une exonération au prélèvement en cas de déficit.
Le développement des transports en commun
La loi SRU encourage le développement d’un réseau de transports en commun dans les zones urbaines. Cela implique alors de réduire la place accordée à l’automobile à la faveur de zones bien desservies avec des accès privilégiés aux piétons.
L’encouragement du développement durable
La loi SRU tend à soutenir une construction plus raisonnée dans les zones urbanisées. Afin d’éviter un étalement urbain, les terrains constructibles ne sont plus soumis à une taille minimale.
Que change la loi SRU pour un achat immobilier ?
La loi SRU a un impact notable sur les transactions immobilières en imposant différentes mesures en faveur des acquéreurs.
Un délai de rétractation après la signature du compromis de vente
Lorsque vous faites l’achat d’un logement ancien, vous pouvez vous rétracter sans pénalités après la signature du compromis ou de la promesse de vente. Concrètement, cela signifie qu’aucune somme ne peut être versée durant cette période à l’exception d’une négociation avec un professionnel sous garantie financière (notamment un agent immobilier).
Si vous décidez de vous rétracter, les montants déjà engagés vous seront remboursés. Les 10 jours ne concernent que des jours ouvrables, les jours fériés et les week-ends ne sont pas pris en compte.
L’interdiction des offres unilatérales d’achat avec versement d’argent
Depuis le 1er juin 2001, la loi SRU, publiée le 13 décembre 2000, interdit à l’acquéreur le versement d’une somme d’argent lors de la signature d’une offre d’achat. Ce type d’offre unilatérale est également appelée "promesse d’achat avec versement" ou "offre de prix".
Que change la loi SRU pour les locataires ?
Le droit à un logement décent
La loi SRU oblige le bailleur à fournir un logement décent à son locataire. Le logement ne doit pas présenter le moindre risque pour la sécurité physique ou la santé du locataire tout en possédant des éléments conformes à une habitation.
En tant que locataire, vous pouvez exiger la mise en conformité de votre logement sans que la validité du contrat en cours ne soit atteinte. S’il n’y a pas d’accord entre les deux parties, le juge déterminera lui-même la nature des travaux à réaliser et les délais. Si les travaux ne sont pas réalisés, le montant du loyer peut être revu à la baisse par le juge.
Le règlement à l’amiable des conflits entre propriétaires et locataires
En cas de litiges sur les augmentations de loyers, le montant des charges locatives, les réparations, l’état des lieux ou le dépôt de garantie à l’initiative du propriétaire ou du locataire, la commission départementale de conciliation (CDC) peut intervenir. Son objectif ? Régler ces situations à l’amiable en évitant le passage devant un juge. Vous pouvez faire la demande gratuitement auprès de la commission de votre département.
La protection des locataires dans le cas d’une vente par lot
En tant que locataire, si votre bailleur est dit institutionnel (banque, compagnie d’assurance, mutuelle, …), et qu’il prévoit la vente de 10 logements, en donnant congé à l’ensemble des locataires, vous avez la possibilité de demander un nouveau bail d’une durée inférieure à celle prévue habituellement, soit 6 ans. Ce nouveau contrat doit être signé au plus tard 4 mois avant la fin du bail en cours. Si ce contrat expire, il sera résilié de plein droit.
La mention de la loi Carrez dans le cadre d’un congé pour vente
La loi SRU vient préciser ce cas : le propriétaire qui donne un congé pour vente à son locataire, n’a pas l’obligation d’indiquer dans ce congé la superficie du logement en vente. La superficie est uniquement mentionnée dans le compromis de vente (acte notarié). La loi Carrez ne s’applique qu’aux logements situés dans une copropriété.
Que change la loi SRU pour les copropriétés ?
La loi SRU standardise le fonctionnement des copropriétés. Chacune doit s’organiser en syndic et posséder un compte bancaire dédié. Il est également obligatoire d’établir :
- un règlement de copropriété
- Un budget prévisionnel
- Un carnet d’entretien comprenant l’état du bien et les travaux à prévoir avec obligation de mettre en concurrence les entreprises au-delà d’un certain montant voté par l’assemblée générale.
Ces documents doivent être communiqués à celui qui fait l’acquisition d’un lot en copropriété lors de la signature du compromis de vente. Par ailleurs, la loi Alur a allongé la liste des documents à fournir, notamment sur l’état des charges, les éventuelles dettes et les créances de la copropriété
Profitez du meilleur taux en quelques clics !
à partir de 3,35% sur 15 ans(1)
La réglementation
Pour vous aider