La loi Robien

Que dit la loi Robien ?

La loi Robien est un ancien dispositif de défiscalisation qui permettait à l’investisseur de profiter d’un avantage fiscal. En effet, le bailleur, en échange de la mise en location du logement, pouvait prétendre à un amortissement sur ses revenus fonciers, équivalent à un pourcentage du prix d’achat du bien. Cette mesure incitative visait à encourager les investisseurs à acheter dans le neuf. La loi Robien a séduit de nombreux contribuables car elle offrait des conditions relativement souples. Le dispositif se divisait en deux sous-dispositifs :

• le Robien classique qui donnait droit à un amortissement pouvant atteindre 65 % de la valeur d’achat sur quinze ans ;
• le Robien recentré qui permettait de déduire 50 % du montant de l’investissement réalisé sur neuf ans.

Initialement, la loi de Robien s’appliquait sur l’ensemble du territoire sans distinction. Par la suite, le gouvernement a décidé de restreindre les abattements fiscaux aux territoires situés dans des zones dites tendues. Autrement dit, les endroits qui souffrent d’un déséquilibre important entre l’offre et la demande sur le marché locatif.

Quels sont les avantages de la loi Robien ?

La loi Robien propose un avantage de taille en offrant la possibilité de déduire un amortissement conséquent sur le prix d’achat du bien loué. Il faut toutefois être vigilant car le taux est différent pour le Robien dans sa version classique et le Robien recentré.

Loi Robien classique

Le dispositif Robien dans sa version classique donne droit à :

• un amortissement à hauteur de 8 % les cinq premières années, puis 2,5 % par an les 4,7 ou 10 années suivantes, soit au total 65 % de la valeur d’achat du bien sur 15 ans ;
• un amortissement de 10 % sur les dépenses de certains gros travaux sur 10 ans.

Loi Robien recentrée

En ce qui concerne la loi Robien dans sa version recentrée, celle-ci autorise un :

• amortissement de 50 % de la valeur d’acquisition du bien immobilier sur une période d’engagement de 9 ans, à raison de 6 % pendant les sept premières années puis 4 % les deux années restantes ;
• déduction spécifique forfaitaire de 26 % sur les revenus lorsque l’investissement immobilier réalisé est situé en zone de revitalisation rurale (ZRR) ;
• amortissement de 10 % pour les travaux de reconstruction, d’amélioration ou d’agrandissement du bien.

Quelles sont les conditions d’éligibilité au dispositif ?

Comme la majorité des mesures de défiscalisation immobilières, les investisseurs locatifs devaient remplir certaines obligations. Pour être éligible aux avantages d’un des dispositifs Robien, voici quelques exemples de conditions qu’il fallait respecter :

• avoir acquis un bien immobilier dans le neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) ;
• avoir acheté un logement entre le 1er janvier 2003 et le 31 août 2006 pour le Robien classique ;
• louer le logement à un de vos ascendants ou descendants ;
• s’engager dans un bail de location d’une durée minimum de 9 ans ;
• respecter les plafonds de loyer révisés tous les ans ;
• louer à un locataire qui n’est pas membre de votre foyer fiscal ;

Vous pouvez prendre connaissance de l’ensemble des critères sur le site des impôts.

Il existe également un plafond de loyer (hors charges) pouvant être appliqué à un locataire dans le cadre du dispositif Robien. Celui-ci dépendra de la zone du bien et se décompose comme suit :

Plafonds de loyer mensuel par mètre carré (hors charge)

	Zone A	Zone B	Zone C
Robien classique	23,13 €	16,08 €	11,58 €
Robien recentré	23,13 €	16,08 € (B1) ou 13,14 € (B2)	9,63 €

Source : bofip.impots.gouv.fr

Comment défiscaliser en Robien ?

Avec un investissement locatif acquis en loi Robien, certaines formalités sont à remplir et à adresser à l’administration pour défiscaliser, telles que :

• la déclaration d’option avec le formulaire N° 2044 EB qui renseigne de l’identité et l’adresse du contribuable ainsi que de l’adresse de l’investissement locatif concerné et des caractéristiques (date d’achat, achat neuf ou ancien, montant du loyer mensuel, etc.) ;
• dans le cas d’une construction, une copie de la déclaration d’achèvement des travaux et de la déclaration d’ouverture de chantier ;
• une copie du bail précisant le nom du locataire ;
• pour les logements anciens faisant l’objet d’une rénovation complète, les pièces justificatives pour l’application de la loi Robien.

Par ailleurs, le propriétaire bailleur doit aussi s’assurer d’envoyer tous les ans le détail de la déduction appliquée avec la déclaration de revenus. Il s’agit donc d’indiquer le montant à déduire au titre de l’amortissement prévu par la loi Robien pour chacun des logements loués.

À quel moment vendre son bien de Robien ?

Il convient de préciser que la loi Robien n’est pas cumulable avec certains dispositifs de défiscalisation parmi lesquels :

• la réduction d’impôt Scellier ;
• la déduction forfaitaire Cosse ancien ;
• le régime micro-foncier ;
• la réduction d’impôt pour investissement par les particuliers en outre-mer ;
• la déduction des déficits fonciers sur les immeubles historiques.

Au titre de la loi Robien, un investisseur ayant acquis en 2004 un appartement d’une valeur de 85 000 € pour le mettre en location peut ainsi déduire 6 800 € pendant les 5 premières années.

Cette somme est déductible chaque année de ses revenus fonciers imposables. Par la suite, il peut déduire 2 125 € pendant les quatre années suivantes. De plus, si les conditions d’éligibilité sont respectées, cette même somme est déductible durant deux périodes de trois années supplémentaires. Ainsi, au terme de 15 ans, la loi Robien a permis de défiscaliser 55 250 €, sur la mise de départ de 85 000 €.

Il faut savoir que les mesures incitatives d’investissement dans le neuf sont nombreuses. Aussi, qu’il s’agisse de préparer sa retraite, de constituer un complément de retraite ou de créer un patrimoine pour protéger sa famille, il ne faut pas hésiter à faire appel à un courtier en crédit. Ce professionnel, grâce à son réseau et ses connaissances, saura établir un plan de financement optimisé pour la réussite d’un projet d’investissement.