Quelles sont les conséquences si on achète sans être mariés ?

Acheter lorsqu'on est pacsés

Emprunter à deux sans être marié pour financer une acquisition immobilière est possible. L'essentiel étant de définir un cadre juridique qui permettrait, en cas de changement de situation des concubins (séparation, décès), de trancher sur l'avenir du bien acheté à deux. Pour cela, et sans avoir pour autant à se marier, il existe une solution alternative : le Pacs.

Qu'est-ce que le Pacs ?

Le Pacte civil de solidarité a été adopté le 15 novembre 1999 et répond à un besoin d'indépendance patrimoniale que certains couples veulent conserver. Le Pacs permet tout de même de constituer un cadre juridique, mais plus souple que le mariage et plus sécurisant que le concubinage. C'est en quelques sortes un statut intermédiaire.

Vous vous êtes pacsés avant le 1er janvier 2007

Les biens et parts sociales détenus par un couple pacsé avant le 1er janvier 2007 sont soumis à la loi du 15 novembre 1999. En effet, les biens acquis après le Pacs sont considérés comme indivis par moitié, c'est-à-dire que pour tout achat de bien, le conjoint est présumé propriétaire à 50 %.

Cependant le couple peut :

•  stipuler dans l'acte d'acquisition une répartition autre de l'indivision (80/20 par exemple)
•  ou encore désigner l'un ou l'autre des conjoints comme étant l'unique propriétaire du bien.

Vous vous êtes pacsés après le 1er janvier 2007

Le 1er janvier 2007 signe un tournant dans le régime du Pacs. A partir de cette date, les biens acquis en couple pacsé sont automatiquement soumis au régime de la séparation de biens. Chaque conjoint conserve ainsi la pleine propriété des biens acquis avant et après le Pacs. Cependant, ce n'est pas définitif puisqu'il est possible d'opter pour le régime d'indivision lors de la rédaction de la convention initiale de Pacs ou dans ce qui s'apparente à un avenant : la convention modificative.

Acheter lorsqu'on est en concubinage

Les institutions considèrent qu'être en concubinage signifie que le couple est étranger l'un pour l'autre et que, par conséquent, leurs biens et leurs revenus sont dissociés. Il existe néanmoins quelques dispositifs permettant d'emprunter à deux en union libre tout en étant protégé par un cadre juridique précis.

Concubinage : acheter au nom d'un seul partenaire

Si l'un des concubins souhaite souscrire un crédit immobilier à deux en union libre pour financer l'achat d'un bien et en être l'unique propriétaire, c'est possible. Il suffit pour cela de stipuler dans l'acte d'achat être le seul acquéreur du logement en question. Cependant, en cas de décès du propriétaire, le conjoint se verra expulsé du logement à moins qu'un contrat de location, le protégeant, ait été signé.

Acheter en indivision en couple non marié

Souscrire un crédit pour un couple non marié implique automatiquement une indivision. En effet, cela signifie que le bien appartient aux deux concubins à parts égales (50/50), si rien n'a été spécifié sur la convention d'indivision, ou à répartition réelle (exemple : 60/40 selon le choix des concubins) à condition qu'elle soit précisée dans ladite convention.

Si le couple se sépare :

• Les concubins sont d'accord sur la part du bien qui revient à chacun, ils vendent le logement et récupèrent ce qui leur est dû ou l'un des deux rachète la part de l'autre pour conserver la propriété en effectuant un rachat de soulte ;
• Les concubins ne sont pas d'accord, un juge procède au partage du bien acheté en indivision. Le bien peut être vendu à un tiers, dans ce cas chacune des parties récupère sa part. Ou alors l'un des deux peut aussi racheter la part de l'autre en se désolidarisant, afin de conserver le logement.

En cas de décès, comment se passe la succession ?

• Le concubin ne récupère pas la quote-part du défunt et reste en indivision avec les éventuels héritiers à la succession. S'ils sont d'accord de vendre leur part au conjoint, celui-ci devient seul propriétaire du bien. S'ils refusent et qu'ils ne souhaitent pas rester en indivision, un juge procédera au partage judiciaire< et à la vente du bien ;

• Il est possible de spécifier dans la convention d'indivision qu'après le décès d'un des conjoints, la quote-part du défunt est léguée à l'autre partenaire. A noter néanmoins que les droits de succession s'élèvent à 60 % (TVA applicable)

Acheter via une SCI

Acheter via une Société Civile Immobilière (SCI) est une solution à laquelle un couple pacsé ou en concubinage peut avoir recours, en dehors de l’indivision. Elle nécessite certes des formalités et implique un coût dont il faut tenir compte. Cependant, elle présente de nombreux avantages. En effet, la SCI permet d'établir un cadre et des règles qui protègent les détenteurs en cas de changement de situation comme :

• La séparation du couple. Après la vente, chaque partenaire reçoit la part sociale en proportion du capital que chacun aura engagé dans la société.
• Le décès d'un des partenaires. Les parts du défunt reviennent à ses héritiers qui peuvent refuser l'occupation du logement au partenaire restant lors de la succession. Il est néanmoins possible d'empêcher cela. Une clause d'agrément peut être ajoutée dans les statuts de la SCI stipulant le refus d'entrée de nouveaux associés, en l'occurrence les héritiers, dans la SCI.

Il est possible également de procéder à un démembrement croisé de propriété qui permet à chacun des partenaires d'acheter la moitié des parts de la société en nue-propriété (propriété d'un bien sur lequel une autre personne a un droit d'usufruit) et l'autre en usufruit (jouissance légale d'un bien dont on n'est pas propriétaire). Cela signifie qu'après décès de l'un des conjoints, au moment de la succession, l'autre conserve donc la pleine propriété (nue-propriété et usufruit) de la moitié des parts et l'usufruit de l'autre moitié.

L'achat en tontine sans être mariés

Insérer une clause de tontine dans un acte d'achat permet d'éviter l'indivision. En effet, après tout éventuel changement de situation, le bien revient entièrement à l'un des deux propriétaires qui sont en couple sans être mariés.

La tontine est possible sous certaines conditions :

• Les futurs propriétaires doivent tous deux participer au financement du bien. L'achat en tontine repose sur l'idée de redistribution aléatoire du bien à l'un des acquéreurs, il faut donc que le bien ait été financé à deux.
• Lors de l'achat les deux protagonistes doivent rendre compte d'une espérance de vie similaire pour éviter tout abus de faiblesse.

Après séparation du couple, deux possibilités :

• Les partenaires sont d'accord, ils peuvent décider de vendre le logement ou que l'un d'eux rachète la part de l'autre ;
• En cas de désaccord, la justice ne peut intervenir car c'est le principe même de la tontine : l'unanimité entre les conjoints est obligatoire.

Exception faite des biens d'une valeur inférieure à 76 000 € dont les droits de succession deviennent des droits de mutation à titre onéreux qui affichent un taux maximal de 5,81 %.

Que se passe-t-il en cas de décès d’un des partenaires ?

Lorsque l’on achète à deux sans être marié, selon l’option choisie : achat au nom d’un seul partenaire, indivision, SCI ou tontine, la conséquence est différente en cas de décès de l’un des propriétaires du bien. Voici ce qu’il se passe en termes de succession et d’héritage :