⏱L'essentiel en quelques mots
Par opposition au prêt amortissable, le prêt in fine est un prêt bancaire dont vous ne remboursez, pendant sa durée, que les intérêts. Le capital n'est pas amorti mais est remboursé en une seule fois, à la dernière échéance du prêt.
Les intérêts payés sont plus élevés que pour un prêt amortissable, mais sont déductibles de vos revenus : il s’agit d’un levier d’optimisation fiscale. Vous pouvez donc faire de substantielles économies d'impôt, surtout si votre taux d'imposition est élevé.
Ce type de crédit s’adresse donc aux investisseurs. De plus, les mensualités pendant la durée du crédit sont beaucoup plus faibles : en plaçant l'argent non consacré au paiement de vos mensualités, vous pouvez engranger des revenus réguliers et importants.
Sommaire
Prêt in fine : définition
Le prêt in fine, aussi appelé amortissement in fine, est l’un des nombreux types d’emprunts immobiliers disponibles sur le marché. Il se distingue d’autres solutions de financement en permettant de :
- Rembourser l’intégralité du capital emprunté lors de la dernière mensualité ;
- payer uniquement les frais liés au crédit et à une éventuelle assurance durant le reste du prêt ;
- déduire de ses impôts le montant des intérêts versés chaque mois et rendre quasi nulle la valeur vénale du bien pendant l’emprunt, évitant ainsi parfois d’être imposé au titre de l’IFI.
Un crédit souvent associé à une assurance-vie
Pour garantir auprès de la banque la restitution effective du capital emprunté, le crédit in fine nécessite le recours à un procédé appelé nantissement. Cela prend en général la forme de la souscription, en parallèle du crédit, d’un contrat d’assurance-vie faisant office de garantie pour le prêteur, qui pourra ainsi le saisir en cas de défaut de paiement.
Quelle est la différence entre un prêt amortissable et un prêt in fine ?
La séparation entre le remboursement des frais liés au coût du crédit et la restitution par un unique versement du capital emprunté constitue la principale différence entre crédit amortissable et in fine.
De plus, les intérêts à verser restent constants lors d’un crédit in fine, là où ils seront au contraire dégressifs lors d’un prêt standard. En conséquence, le montant total des intérêts sera significativement supérieur.
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Quels sont les avantages d’un prêt in fine ?
Le prêt in fine présente de nombreux avantages. En voici les principaux :
Réduction d’impôt
Le premier de ces avantages est aussi celui qui le rend particulièrement intéressant dans le cadre d’un investissement locatif. Ce type de prêt bancaire offre en effet à un investisseur la possibilité de réduire son imposition, car les intérêts de l’emprunt peuvent être déduits du revenu net foncier. Il en est de même pour les frais d’emprunt, comme par exemple, les frais de dossier ou les frais de mainlevée.
Exonération de l’IFI
Toujours d’un point de vue fiscal, un aspect intéressant pour un investisseur est que le prêt in fine permet dans certains cas de s’affranchir, jusqu’à ce que le crédit soit soldé, de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
En effet, selon le code général des impôts (Section IV : Passif déductible (Article 974)), les dettes existantes au 1er janvier de l’année d’imposition sont déductibles de la valeur vénale des biens immobiliers.
Or, dans le cas d’un prêt in fine, le montant de la dette reste identique jusqu’à la fin du prêt. Cette dette correspondant généralement au prix d’acquisition du bien en question, dont la valeur vénale servant au calcul de l’IFI pourra alors difficilement excéder les 1 000 000 € nets à partir desquels un particulier sera soumis à l’IFI.
Un revenu foncier immédiat
Lors d’un prêt in fine, il n’y a, avant la restitution finale du capital emprunté, que les frais d’emprunt à rembourser chaque mois. Cela permet à l’investisseur de bénéficier très vite d’un revenu foncier, car les loyers perçus seront immédiatement supérieurs aux charges mensuelles liées au financement du bien.
Quels sont les inconvénients d’un prêt in fine ?
Il existe aussi certains inconvénients du crédit in fine, dont voici quelques exemples :
Un emprunt plus cher
Même si le prêt in fine va permettre de dégager très vite un revenu locatif, il faut garder à l’esprit que ce mode de financement est aussi, dans son ensemble, plus coûteux qu’un crédit amortissable. En effet, le montant total des intérêts versés est bien plus important pour ce type d’opération.
Le souscripteur sera également contraint de payer plus en cas de remboursement anticipé, puisque l’indemnité que la banque peut réclamer est plafonnée au montant de six mois d’intérêts et à 3 % du capital restant dû. Lors d’un prêt in fine, les frais d’un remboursement anticipé seront alors généralement nettement plus élevés.
Un prêt moins accessible
De par son fonctionnement, le crédit in fine implique que l’emprunteur soit en mesure, le moment venu, de rembourser l’intégralité du capital emprunté par un unique versement. Cela rend évidemment cette solution de financement moins accessible qu’un crédit classique, où un particulier repartira cet effort financier sur plusieurs années, voire, dans la plupart des cas, sur plusieurs décennies. Le remboursement in fine est donc, de facto, réservé aux investisseurs.
Un montage financier complexe
Comme évoqué plus tôt, un prêt in fine nécessite d’avoir recours, pour l’emprunteur, au nantissement, prenant souvent la forme d’une souscription à une assurance-vie. C’est un élément supplémentaire qui va complexifier l’opération et la rendre moins lisible qu’un emprunt classique. Enfin, dans le cadre d’un prêt in fine, l’établissement prêteur imposera un apport personnel important pour accepter votre demande de crédit.
Pour résumer :
Avantages
- Réduction d'impôt grâce à la déduction des intérêts du revenu foncier net ;
- le bien acquis n'entre pas dans le calcul de l'IFI pendant la durée du prêt ;
- perception immédiate de revenus fonciers.
Inconvénients
- Plus coûteux qu'un prêt classique ;
- destiné aux investisseurs ;
- Nécessite de recourir au nantissement pour garantir le prêt.
Comment rembourser un prêt in fine ?
Pour rembourser un crédit in fine, la mécanique est de profiter de la longue période où seuls les intérêts sont à verser pour épargner. Vous pouvez aussi placer, par exemple, une somme équivalente au capital emprunté dès le départ sur une assurance-vie. De cette façon, la rémunération de votre placement pourra couvrir tout ou une partie des frais liés à l’emprunt, avec même, dans les meilleurs cas, un surplus d’épargne au terme de l’opération.
Quel taux pour un prêt in fine ?
Un crédit in fine est une opération financière qui présente pour le prêteur davantage de risques qu’un prêt immobilier classique. D’autre part, le fait de ne pas avoir à verser une partie du capital emprunté chaque mois permet d’augmenter le montant des intérêts tout en gardant un taux d’endettement acceptable pour l’emprunteur. On considère ainsi que les taux du prêt in fine sont en moyenne 25 % plus élevés.
Quel est le profil pour un prêt in fine ?
Le profil pour bénéficier d’un prêt in fine et en profiter pleinement est celui d’un particulier avec une très bonne situation financière et souhaitant effectuer un investissement locatif.
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