Reprise de l immobilier, info ou intox ?

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Reprise de l'immobilier, info ou intox ?

Les indicateurs uniques

I. Les taux

1) Marchés financiers.

Il y a, à nouveau, un fort écart entre les taux courts et les taux longs, incitant les banques àprêter.Les taux longs sont stables voir baissiers.

2) La baisse a eu lieu et se poursuit de manière accentuée sous l’effet de la concurrence.
Evolution des taux fixes 15 ans et OAT

Les taux moyens de crédit immobilier (fixes) ont retrouvéles niveaux de novembre 2006.

3) Le nombre de finançables ne cesse d’augmenter

(1): hypothèse hausse des taux de 1,15% en moyenne depuis janvier 2007
(2): hypothèse baisse des taux moyenne de 1,10% depuis octobre 2008
(3): hypothèse baisse des taux de 0,20% depuis juin 2009.

4) Enquête auprès des partenaires d’Empruntis.com : 6 questions.

Plus que jamais, le crédit immobilier est au coeur des stratégies commerciales des banques.

5) Exemple concret : fixe ou variable ?

Emprunt de 200 000 € sur 15 ans :

Taux	Mensualité	Coût du crédit	Gain / perte
3,95% fixe	1474 €	65 320 €
3,45% variable Scénario : stabilité	1425 €	54 474 €	8 446 €
3,45% variable Scénario : hausse (1)	1425 € - 1509 €	67 806 €	-2 486€

Emprunt de 200 000 € sur 20 ans :

Taux	Mensualité	Coût du crédit	Gain / perte
4,10% fixe	1 223 €	93 520 €
3,55% variable Scénario : stabilité	1 165€	79 615 €	13 905 €
3,55% variable Scénario : hausse (2)	1 165€ - 1 261€	95 862€	-2 342€

(1): 3,45% pendant 2 ans, puis 4,45% pendant 10 ans et enfin 3,45% pendant 5 ans
(2): 3,55% pendant 2 ans, puis 4,55% pendant 10 ans et enfin 3,55% pendant 8 ans

6) Marchés financiers.

Emprunt de 150 000 € sur 20 ans :

	Taux moyen	Mensualité	Coût du crédit
Octobre 2005	3,50%	870 €	58 785 €
Juin 2006	4,05%	914 €	69 102 €
Juin 2007	4,50%	949 €	77 754 €
Juin 2008	5,00%	990 €	87 584 €
Octobre 2008	5,40%	1 023 €	95 610 €
Févrrier 2009	4,85%	977 €	84 611 €
Juin 2009	4,30%	933 €	73 920 €
Septembre 2009	4,10%	917 €	70 080 €

7) Evolution du coût du crédit tenant compte de l’évolution des prix : retour à 2005.

Emprunt sur 20 ans :

8) La durée moyenne des prêts est en baisse.

Date	2006T1	2007T1	2008T1	2008T2	2008T3	2008T4	2009T1	2009T2
Durée	19,5	21,3	21,6	21,6	21,0	20,6	20,1	20,0

Le mouvement entamédepuis 2008 se poursuit avec une moyenne de 20 ans.
Il est intéressant de noter que certains établissements commencent àréintroduire des produits sur 25 ans et 30 ans. On peut donc s’attendre logiquement àune nouvelle augmentation de cette durée moyenne.

II. Transactions et production

1) Une année avec peu de transactions comparativement aux années passées.

Evolution du nombre de transactions résidentielles dans l’ancien cumulées sur 12 mois

Toutes les estimations tablent sur un niveau de 550 000 transactions (environ) dans l’ancien àla fin de l’année malgréle frémissement récent du marché.

2) La production bancaire.

Cumul sur 12 mois de la production de crédit àl’habitat (mises en force), en milliards d’euros

Comme annoncé, le reflux de la production bancaire se stabilise. L’année devrait se terminer autour de 90 Mds €.

3) La demande de crédit s’exprime ànouveau.

Les banquiers perçoivent un redressement de la demande de crédit après les abysses du tournant 2008-2009.

III. Les prix de demain ?

1) L’offre continue de s’ajuster dans le neuf.

Evolution des encours de logements neufs et délais d’écoulement

L’amélioration de la situation est le reflet de l’arrêt de certains projets de construction et des mesures de dynamisation.

2) Marchés de l’immobilier résidentiel : balance des risques.

Facteurs baissiers

Politique monétaire durablement souple, taux d'intérêt sur le crédit habitat favorables
taux court-taux long incitatif àla transformation bancaire
Conditions d'octroi de crédit à l'habitat qui pourraient s'assouplir
Crédit habitat = produit d'appel pour capter des clients
Ajustement des prix
Ajustement de la production et donc des stocks d'invendus
Rebond de la demande de crédit après creusement massif fin 2008
DémographieFacteurs

Risques de remontée des taux longs si sortie de crise se confirme et que la BCE lève le pied de l’accélérateur
Recentrage des intérêts d’emprunt déductibles sur les logements verts
Prix 115 % plus élevés qu’en 1997…et baisse du revenu disponible par ménages
Remontée des risques emprunteurs pour les banques
Comportements de précaution
Contraction du crédit habitat de 36% sur 1 an, et chute de 25% des transactions
Acheteurs enclins àattendre de plus fortes baisses
Flux vendeurs «De Robien», flux vendeurs ex-attentistes

L’amélioration de la situation est le reflet de l’arrêt de certains projets de construction et des mesures de dynamisation.

3) Baisse des prix : quid de l’avenir ?

Évolution des prix de l'immobilier résidentiel ancien en France (glissement annuel en fin d'année %)

2010 devrait voir un ajustement de la baisse des prix.

4) L’écart entre revenu et indice des prix de l’immobilier commence àse réduire.

Evolution comparée du revenu disponible brut par ménage et de l’indice du prix des logements (base 100 en 2000)

La normalisation annoncée a commencé. Il ne faudra toutefois pas attendre un retour àla situation qui prévalait avant 2000.

Contacts presse:
Maël Bernier Directrice de la Communication 01.77.93.36.57 / 06.32.86.92.98 mael.bernier@empruntis.com	Douha Chérif Agence Wellcom 01.46.34.60.60 dch@wellcom.frGeoffroy