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Conférence de presse Bipe / Empruntis Les indicateurs uniques

Immobilier 2008 : annus horribilis ?

Taux : évolution et perspectives

La crise du crédit interbancaire se tasse lentement mais reste d’actualité.

(source : Datastream) :

L’écart entre le taux interbancaire à 3 mois et le taux de la BCE montre des difficultés sur les liquidités pour les banques.

Facteurs haussiers	Facteurs baissiers
Bouffée inflationniste (effets de 2nd tour) Dogmatisme potentiel de la BCE Eventuelle poursuite de la crise de liquidités interbancaire Santé des pays émergents Pause de milieu de cycle (cf. en oct. 1987) ? Bernanke = Greenspan	Rationnement du crédit Risques de récession Crise des marchés actions et fuite vers la qualité Réactivités des Banques Centrales Appréciation de l'euro
Probabilité : 60%	Probabilité : 40%

L’écart entre les taux de financement aux particuliers et leur sous-jacent se confirme.



(source : Empruntis.com, Bipe) :



L’écart constaté entre l’OAT et les taux de marché est le plus fort depuis 4 ans !

• On constate une homogénéisation des politiques tarifaires régionales,avec une tendance générale à la baisse (modérée).

• La baisse porte le plus souvent sur les minimas, signe de la persistance d’un haut niveau concurrentiel.

• Les taux les plus attractifs,réservés aux meilleurs dossiers,sont en moyenne inférieurs de 0,30%.

Vers un assèchement du crédit ?

La baisse de la production bancaire est enclenchée.

(source : Banque de France) :



Depuis le plus haut, en novembre 2006, la production bancaire s’est contractée de 6,3%.

La « crise des subprimes » a-t-elle eu un impact sur les conditions d’octroi de crédits hexagonales ?

(source : Enquête Banque de France) :



L’enquête de la Banque de France montre que le resserrement des conditions de crédit concerne avant tout les entreprises.

• Dans la semaine du 11 février, Empruntis.com et le BIPE ont interrogé 21 responsables crédit aux particuliers parmi ses principaux partenaires.
• Pour moitié, ces responsables crédit ont constaté une stagnation des demandes de crédit et de la production bancaire au dernier trimestre 2007, l’autre moitié constatant une contraction.
• La tendance constatée est la même, et pour les mêmes acteurs, au premier mois de 2008.
• Ils sont unanimes sur les points suivants :
• Il n’est pas nécessaire d’avoir un apport pour contracter un emprunt immobilier
• Les conditions d’octroi de crédit ne se sont pas durcies en 2007 (hors taux d’intérêts)
• Les conditions d’octroi de crédit ne se sont pas durcies début 2008 (hors taux d’intérêts)
• La crise financière n’a pas eu d’effet restrictif sur les offres de prêt immobilier

Vers un rationnement du crédit habitat hexagonal ? Non !

• Le crédit habitat reste le produit clé des stratégies marketing retail
• La concurrence est toujours très vive (nouveaux entrants…)
• Le durcissement (modeste) des conditions de crédit habitat était déjà en cours avant la crise des sub-prime
• Le crédit habitat en France est un bon risque, car les clientèles risquées ne sont pas servies (important en cas de montée de l’aversion au risque des banques)
• Ces créances sont peu consommatrices de fonds propres selon les règles de ratios de solvabilité
• Le déséquilibre des bilans peut être corrigé par la titrisation (faible risque sur ces créances)

Les taux ont pris en moyenne 0,65% depuis 1 an.

100 dossiers finançables avec les taux de janvier 2007	88 dossiers finançables avec les taux de janvier 2008

La seule hausse des taux intervenue en 2007 a conduit à exclure des « finançables » 12% des dossiers.



Couple: 3 000 euros nets/mois.
Maison en province, 3 chambres, jardin, proche centre-ville

	Janvier 2007	Janvier 2008
Montant	195 000	200 000(1)
Mensualité	981	1 150
Durée	29 ans	29 ans
Taux	4.30 %	5.40 %
Endettement	33 %	38 %

Pour acheter ce bien en conservant un endettement de 33%, il faudrait emprunter sur 50 ans et à un taux de 5,50% !
Pour conserver un endettement de 33% sur la même durée, il faudrait se reporter sur un bien de 172 000 € (soit une baisse de 12% de la surface en tenant compte de la hausse des prix) !

⁽¹⁾ montant prenant en compte une hausse des prix de 2,5%




Couple: 6 000 euros nets/mois.
Maison banlieue, 2ème couronne, 3 chambres, jardin, garage

	Janvier 2007	Janvier 2008
Montant	360 750	370 000(1)
Mensualité	1 965	2 163
Durée	25 ans	25 ans
Taux	4.30 %	5.00 %
Endettement	33 %	36 %

Pour acheter ce bien en conservant un endettement de 33%, il faudrait emprunter sur 35 ans à un taux de 5,40% !
Pour conserver un endettement de 33% sur la même durée, il faudrait se reporter sur un bien de 336 000 € (soit une baisse de 7% de la surface en tenant compte de la hausse des prix) !

⁽¹⁾ montant prenant en compte une hausse des prix de 2,5%

L’asymptote annoncée des durées de prêts se vérifie, et des mouvements sur la part d’apport.


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Comme nous le pressentions en octobre 2007, l’allongement de la durée des prêts, à ce niveau de taux et de prix, trouve sa limite.

Les prix ?

Les signaux de ralentissement dans le neuf se confirment.







Les stocks de logements neufs ne cessent d’augmenter, les délais d’écoulement de ces logements aussi : ce sont les signes d’un ralentissement fort.

L’atterrissage des prix de l’immobilier résidentiel ancien se confirme.



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Pour le second trimestre consécutif, le glissement annuel des prix de l’immobilier résidentiel ancien est à 2,5%, on est loin des hausse de 17% de 2005.

Marchés de l’immobilier résidentiel : balance des risques

Facteurs haussiers	Facteurs baissiers
Mesures de défiscalisation des intérêts d’emprunts Autres éléments du paquet fiscal qui dopent le revenu des ménages (7,5 mds €) Mesures d’incitations aux donations, déblocage de la participation (=potentiel d’apport en hausse) Risque faible sur les actifs de crédit habitat domestique Marché du travail dynamique Arbitrage pierre / papier	Hausse des stocks dans le neuf Taux d’intérêts pratiqués en hausse sur deux ans, à cause, entre autres, de la reconstitution des marges des acteurs du crédit Asymptote des durées de prêts confirmée Difficultés d’accès à la ressource pour les banques Difficultés de mise en conformité de certains banquiers avec les ratios de solvabilité Solvabilité des ménages dégradée

Vers la baisse des prix.





Les prix de l’immobilier vont vers une baisse (-3% à fin 2008).

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