Loi Duflot (ex loi Scellier) : comprendre le dispositif

08 septembre 2022 - 7 min. de lecture

La loi Scellier est remplacée depuis 2013 par la loi Duflot. Consultez notre page de guide dédiée à ce nouveau dispositif.

Les contribuables disposent depuis janvier 2009 d'une mesure défiscalisante : la loi Scellier.

Le principe

La loi Scellier est un dispositif défiscalisant permettant aux contribuables d'alléger leur assiette fiscale tout en se constituant un patrimoine immobilier.

Concrètement, le nouveau dispositif s'adresse aux contribuables domiciliés en France se portant acquéreurs, entre le 1er janvier 2009 et le 31 mars 2013, d'un bien immobilier neuf ou en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement). L'achat de ce bien leur permet de bénéficier d'une réduction d'impôt. Cette réduction est un pourcentage du prix de revient du logement, ce prix étant limité à un plafond de 300 000 ? par an.

Depuis mars 2012, le dispositif Scellier est limité par un nouveau plafond : un prix au m² fixé en fonction de la zone géographique du logement.

Les plafonds :

Zones*	Plafonds de prix en euros/m²
Zones A bis et A	5 000 ?
Zone B1, DOM, COM et Nouvelle-Calédonie	4 000 ?
Zone B2	2 100 ?
Zone C	2 000 ?

* Depuis le 1er janvier 2011, les zones se découpent comme suit :
Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, (bande littorale Hyères-Menton) et Genevois français.
Zone A Bis : Paris et quelques communes d'Ile de France.
Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, quelques autres agglomérations (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), le pourtour de la Côte d'Azur, les départements d'outre-mer, la Corse.
Zone B2 : reste de la zone B, soit toutes les agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières et littorales chères et la limite de l'Ile de France.
Zone C : le reste du territoire. Cette zone est exclue du dispositif Scellier mais certaines communes peuvent en bénéficier sur agrément ministériel.

Exemple : si vous achetez un appartement de 34 m² à Paris, le prix moyen est de 8 400 ?/m², soit 285 000 ?. Le prix du bien est inférieur au plafond de 300 000 euros, vous avez donc droit de défiscaliser via le Scellier.

Mais, la réduction d'impôt est désormais calculée sur un prix au m², le montant que vous pouvez déduire est : 13 % x (34 x 5000) = 22 100 ?.

Attention : cette mesure est rétroactive. Tous les investissements réalisés depuis janvier 2012 sont concernés.

Depuis le 1er janvier 2012, les logements non BBC n'ouvrent plus droit au dispositif Scellier.

Si la réduction fiscale accordée pour une année est supérieure à l'impôt sur le revenu dû pour cette même année, le contribuable pourra imputer la différence sur le montant dû au titre des six exercices suivants.

Les modalités

le type de logement concerné : tous les biens neufs et économes en énergie (c'est-à-dire respectueux de la norme RT2005). ?€ noter que les logements classés monuments historiques sont exclus du dispositif. Sont assimilés à des logements neufs, les locaux affectés à un usage autre que l'habitation et qui ont fait l'objet entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 de travaux de transformation en logements, ainsi que les habitations ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.

le cumul : un seul et même bien acquis en Scellier ne peut réunir plusieurs gains fiscaux. En revanche, les contribuables peuvent cumuler plusieurs avantages fiscaux s'ils proviennent d'investissements locatifs différents.

la durée : le bien doit être loué pour une période minimale de neuf ans, une promesse qui doit être tenue dans un délai d'un an à compter de l'achat du bien ou de l'achèvement des travaux.

le locataire : il ne doit pas faire partie du foyer fiscal du bailleur. Il ne doit pas non plus être un ascendant ou un descendant du bailleur.

Caractéristiques

On distingue le Scellier « libre », limité à une durée de neuf ans du Scellier « social » ou Scellier « intermédiaire » qui peut aller jusqu'à 15 ans.

Le Scellier « libre »

Dans le Scellier libre, le propriétaire du logement s'engage à le faire louer pour une durée de 9 ans en respectant des plafonds de loyers.

Plafonds de loyers :

Zone géographique	Plafond appliqué
Zones A	16,38 ? le m²
Zones A bis	22,08 ? le m²
Zone B1	13,22 ? le m²
Zone B2	10,78 ? le m²
Zone C	7,50 ? le m²

A compter du 1er janvier 2011, la réduction d'impôt est de 22% si le logement est classé Bâtiment Basse Consommation (BBC), et de 13% si le logement n'est pas BBC. En 2012, le taux est de 13 % pour les logements BBC. En revanche, les logements non BBC ne pourront plus profiter de ce dispositif. Dès le 31 mars 2013, le Scellier sera définitivement arrêté.

Le tableau ci-dessous récapitule les taux de la réduction d'impôt

	Logement non BBC	Logement BBC
Acte authentique signé avant le 31.03.2012 et logement réservé avant le 31.12.2011	Dispositif arrêté	22%
Acte authentique signé après le 31.03.2012	Dispositif arrêté	13%
Acte authentique signé avant le 31.03.2013 et logement réservé avant le 31.12.2012	Dispositif arrêté	13%

Quelques conseils avant d'investir dans un bien Scellier

Plusieurs éléments doivent être pris en compte avant de se lancer dans un investissement locatif :

bien choisir l'emplacement du logement. Un investissement locatif est avant tout un placement immobilier; il faut donc que le bien réponde à certaines exigences. Veillez à ce qu'il se situe à proximité des commerces et des écoles et qu'il soit bien desservi par les transports. N'hésitez donc pas à aller sur place et à utiliser Google Earth. à titre d'exemple, un logement situé dans un point stratégique du futur Grand Paris peut constituer une belle opportunité;
renseignez-vous si la demande locative est réelle dans la zone où se situe le bien. Vérifiez également les prix locatifs et s'ils sont en adéquation avec la simulation que vous avez effectuée;

vérifiez la présence de propriétaires en résidence principale dans le programme. Ces derniers sont en effet plus actifs en cas de problèmes au sein de la copropriété;
souscrivez aux assurances adéquates. Analysez avec précaution les garanties (garantie « loyers impayés », garantie « absence de locataire »...);
renseignez-vous sur le sérieux et la qualité du promoteur;
privilégiez un programme isolé plutôt qu'un investissement en ZAC (zone d'aménagement concerté). La raison ? 60% des logements neufs ont été vendus en investissement locatif en 2009. Ce qui veut dire que si vous investissez à proximité d'autres programmes, plusieurs biens seront mis en vente au même moment au terme de la période de défiscalisation, pouvant entraîner du coup une baisse des prix.
vérifiez que la société de défiscalisation ne surévalue pas certains éléments dans la simulation d'investissement (montant des revenus locatifs mensuels, revalorisation annuelle du bien...).