⏱L'essentiel en quelques mots
Être propriétaire, ça fait rêver. Sauf que, mine de rien, cela implique un certain nombre de devoirs et de responsabilités. En premier lieu vis-à-vis de la copropriété. Et, en la matière, la réglementation est ardue...
Déchiffrage des « must » du parfait copropriétaire.
- En achetant un bien en copropriété, vous devenez propriétaire d’une ou plusieurs parties privatives d’un immeuble (appartement, cave, garage…) et de parties communes (hall d’entrée, espaces verts…).
- La copropriété est gérée et supervisée par différentes organisations : le syndic de copropriété qui s’occupe de la gestion administrative et financière de la copropriété, le syndicat de copropriétaires qui administre les parties communes et le conseil syndical qui contrôle la gestion du syndic et qui l’assiste.
- Le règlement de copropriété précise la répartition, la destination et l’utilisation des parties privatives et communes. Il détermine aussi les règles d’administration de la copropriété, ainsi que ses charges.
- Les charges de copropriété englobent l’entretien des parties communes et des équipements collectifs, ainsi que le fonctionnement de la copropriété.
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Qu'est-ce qu'une copropriété ?
L’acheteur en copropriété est le propriétaire d’un ou de plusieurs lots d’un immeuble appartenant à plusieurs personnes.
- Tous les copropriétaires bénéficient de parties privatives (logement, parking, cave…) et d’une quote-part (fraction de propriété) de parties communes (espaces verts, couloirs, hall d’entrée…).
- Tous les copropriétaires sont membres de la collectivité des propriétaires ou du syndicat des copropriétaires.
- Tous les copropriétaires assument, proportionnellement à leur quote-part, les charges d’entretien des parties communes et des équipements collectifs (ascenseur, chauffage…), ainsi que les frais de fonctionnement de la copropriété.
Bon à savoir
Il est obligatoire de créer une copropriété dès que deux personnes au minimum deviennent propriétaires d’un immeuble.
Nos conseils pour devenir le parfait copropriétaire
Savoir à quoi sert le syndic de copropriété
Il est toujours gênant, quand on croise un voisin, de poser des questions de débutant sur le syndic de son propre immeuble…
Pour éviter ce genre d'expérience, mieux vaut réviser le B.A - BA du syndic. Nous vous en avons fait un condensé : le syndic de copropriété est de fait représentant légal du syndicat des copropriétaires. Il peut être professionnel ou bénévole mais sera, de toute façon désigné par l'assemblée générale (AG). Nommé pour une durée de généralement 18 mois, il fait respecter les dispositions prévues par le règlement de copropriété, il convoque l'assemblée générale et exécute les décisions votées.
Tous les propriétaires sont convoqués à l'assemblée générale. Ils sont invités à voter les questions inscrites à l'ordre du jour. La majorité requise pour entériner les différents points varie selon l'importance des sujets.
La Fête des voisins
C'est le « must » du parfait voisin, celui qui vient même aux Fêtes des voisins ! Institué depuis quelques années, cet événement - appelé également « Immeubles en fête » - donne l'occasion de rencontrer ses voisins dans un environnement convivial. Cette fête a lieu une fois par an, soit le dernier vendredi de mai, soit le premier vendredi de juin.
Le conseil syndical
Là aussi, mieux vaut réviser. Pour être bref, le conseil syndical est le relais entre les copropriétaires et le syndic. Le conseil syndical est composé de plusieurs copropriétaires, désignés par l'assemblée générale des copropriétaires qui se réunit régulièrement dans chaque immeuble.
Le conseil a pour rôle :
- d'assister le syndic (choix d’entreprises pour l’entretien, réalisation des travaux…) ;
- de contrôler sa gestion : il étudie notamment la comptabilité de la copropriété, la répartition des dépenses et le budget prévisionnel ;
- de lui faire part de son avis sur tous les sujets concernant la copropriété.
Chaque année, le conseil syndical est tenu de rendre compte de ses missions lors de l’assemblée générale des copropriétaires.
L’organisation et le fonctionnement du conseil syndical sont définis dans le règlement de copropriété ou lors d’une assemblée générale. Les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés pour leurs missions. Cependant, s’ils engagent des frais pour réaliser leurs activités, ces dépenses sont prises en charge par la copropriété. Les membres du conseil syndical ont un mandat de trois ans maximum renouvelables.
Respecter le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété regroupe toutes les règles obligatoires pour l'utilisation et la gestion des immeubles soumis au régime juridique de la copropriété. Vous devez le respecter.
Le règlement de copropriété est rédigé au moment de la constitution de la copropriété par un notaire le plus souvent. Il précise et détaille les éléments suivants :
- les parties privatives de l’immeuble et les parties communes ;
- la destination de ces parties (à usage d’habitation ou professionnel) et leurs conditions d’utilisation (par exemple, interdiction de réaliser des travaux entre 10 h 14 h) ;
- les règles d’administration de la copropriété (fonctionnement du conseil syndical…) ;
- les catégories de charges de la copropriété, à savoir les dépenses relatives à la conservation, à l’entretien et à la gestion de la copropriété, ainsi que les frais spécifiques liés aux services et aux équipements collectifs (chauffage, ascenseur, éclairage…).
Important
Le règlement de copropriété n’est pas figé, ni définitif. Il peut faire l’objet de modifications lors d’une assemblée générale. Ces modifications sont alors soumises au vote des copropriétaires. La règle de majorité s’applique selon le type de décision.
Par exemple, s’il s’agit d’un changement de règlement suite à une nouvelle loi, la majorité simple est suffisante. Si la modification porte sur la répartition des charges, elle doit être entérinée à l’unanimité.
Participer aux réunions de copropriétaires
Lors de ces réunions, des décisions importantes sont parfois prises : ravalement de façade, rénovation des parties communes, etc. Parfois, c'est vrai que les sujets sont moins essentiels, comme le choix de la couleur de l'ascenseur...
Bref, mieux vaut s'y rendre, c'est toujours bien vu et, surtout, ces réunions débouchent assez régulièrement sur des levées de fonds. Chaque copropriétaire peut assister aux réunions et s'y exprimer.
Voici ce qu’il faut savoir sur les réunions de copropriétaires.
- Le syndic doit organiser une assemblée générale au moins une fois par an et dès qu’il pense que c’est nécessaire.
- Les copropriétaires peuvent participer à l’AG physiquement ou si le règlement l’autorise via un autre moyen de communication (visio par exemple).
- Ils doivent être informés de la tenue de l’AG au moins 21 jours avant le déroulement de la réunion. La convocation doit comporter un ordre du jour. Celui-ci détermine les différents dossiers qui seront abordés et soumis au vote.
- Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part. Celui-ci est indiqué dans le règlement de copropriété.
- Un procès-verbal de séance reprend les décisions prises lors de l’AG, ainsi que les résultats des votes. Il est envoyé à toutes les copropriétaires.
- Le syndic est tenu d’afficher dans les parties communes de l’immeuble les nouvelles décisions portant sur l’entretien et les travaux.
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