Simulation de lissage de prêt

Simulation de lissage d'un crédit immobilier et d'un prêt aidé

Effectuer une simulation de votre lissage de prêt composé d'un crédit classique et d'un prêt aidé nécessite la connaissance au préalable de certaines informations. En effet, pour un calcul réussi, vous devez renseigner le montant du projet, la durée du crédit, le taux d'intérêt qui se règle automatiquement en fonction de la durée sélectionnée (le taux du simulateur de lissage est défini en fonction des taux nationaux appliqués au moment même où vous effectuez votre simulation). Par ailleurs, vous devez également renseigner les informations relatives au prêt aidé, notamment la durée du crédit et la mensualité.

Prenons l'exemple d'un lissage de prêt immobilier avec un PTZ. Le prêt à taux zéro est un prêt aidé qui permet d'emprunter sans avoir à rembourser d'intérêts en retour. Il est réglementé et distribué par les banques ayant signé une convention avec l'Etat. Il est possible de bénéficier du prêt à taux zéro sous conditions de revenus, de localisation, etc. Pour vérifier votre éligibilité, vous pouvez recourir à notre simulateur de PTZ. Il vous suffit pour cela de renseigner les informations relatives à votre foyer (revenus, composition), votre projet (achat neuf ou ancien, localisation) ainsi que votre financement (apport personnel).

Si vous répondez aux critères d'éligibilité, vous devez souscrire un prêt immobilier principal auquel le prêt à taux zéro sera complémentaire, car ce dernier ne permet pas de financer la totalité de votre projet immobilier.

Ce prêt principal peut être :

• Un crédit immobilier bancaire classique ;
• Un prêt d'accession sociale (PAS) ;
• Un prêt conventionné.

D'autres prêts complémentaires peuvent éventuellement compléter votre financement :

• Un prêt épargne logement ;
• Un prêt complémentaire tel que Action Logement par exemple.

Après avoir déterminé quel prêt viendra compléter le PTZ, la banque procèdera automatiquement au lissage de votre prêt à taux zéro avec le prêt complémentaire. Comment s'articulent alors ces deux crédits ? Voici un exemple pour mieux comprendre :

Cas 1 : simulation sans lissage de prêt

Vous souhaitez emprunter 200 000 € pour financer l'acquisition d'un bien neuf en zone tendue. La banque vous propose :

• Un prêt à taux zéro qui s'élève à 80 000 €, dont le remboursement s'effectuera comme suit :

444 € par mois sur 15 ans avec un différé de 5 ans. Le différé signifie que pendant les 5 premières années du crédit vous ne remboursez que le prêt complémentaire.

• Un prêt complémentaire (prenons l'exemple ici d'un crédit immobilier classique) à hauteur de 120 000 € sur 20 ans à un taux de 1,10 % (hors assurance), dont le remboursement s'effectue comme suit :

557 € par mois pendant 5 ans. Au bout de la cinquième année, il faut ensuite ajouter les mensualités du crédit immobilier à celles du prêt aidé à savoir : 557 € + 444 € = 1 001 €.

Le remboursement passe ainsi de 444 € par mois durant les 5 premières années à 1 001 € durant les 15 années qui suivent.

Le coût total s'élève à 13 740 €.

Cas 2 : simulation avec lissage de prêt

Dans cette simulation de lissage de prêt, la banque va procéder à un lissage pour obtenir une mensualité unique. Ainsi, avec les mêmes montants de crédit, sur les mêmes durées mais avec un lissage de prêt vous obtenez un montant de mensualité unique à rembourser :

• Pour un prêt global de 200 000 € composé d'un crédit immobilier classique de 120 000 € à 1,10 % (hors assurance) et d'un PTZ de 80 000 €, le tout à rembourser sur 20 ans avec une période de différé de 5 ans pour le prêt aidé, après lissage de prêt cette simulation vous montre une mensualité de prêt lissé de 881 € et un coût total du crédit de 11 500 €, soit une économie par rapport au cas 1 de 2 240 €.

Pour le lissage d'un prêt immobilier et d'un crédit conso, le principe est le même que pour le lissage d'un prêt immobilier et d'un prêt aidé.

Simulation de lissage de deux crédits immobiliers

Dans certains cas, vous pouvez être amené à souscrire non pas un, mais deux crédits immobiliers classiques. Le but d'une telle opération est de réduire le coût total de l'emprunt. En effet, lorsque vous souscrivez un seul prêt, le taux d'intérêt est appliqué à l'ensemble du capital emprunté. En souscrivant un prêt multiligne appelé également gigogne, vous souscrivez en réalité deux prêts immobiliers classiques auprès d'une même banque mais à deux durées différentes. L'objectif de cette technique est de réduire le coût total de votre crédit. Voici un exemple pour mieux comprendre :

• Vous empruntez 200 000 € sur 20 ans à un taux immobilier de 1,10 % (hors assurance), vous remboursez 929 € par mois et obtenez un coût total de crédit de 22 897 € ;

• Seulement si vous effectuez un lissage de prêt :

Vous empruntez 134 200 € sur 20 ans (1,10 %) et 65 800 € sur 7 ans (0,60 %), la simulation de lissage de crédit vous donne une mensualité de 924€ et un coût total du crédit de 21 623€.

Le lissage d'un prêt multiligne vous permet donc d'économiser 22 897 – 21 623 = 1 274 €.

N.B : les valeurs ici sont arrondies.

Bon à savoir

Lorsque vous demandez un crédit immobilier, l'établissement que vous sollicitez exige la souscription d'une assurance de prêt immobilier. Dans le cadre d'un lissage de prêts, deux crédits signifient deux assurances crédit. Celles-ci peuvent être incluses dans le lissage ou pas. Lorsque l'assurance est comprise, la mensualité est un peu plus élevée mais le montant est constant. Lorsque l'assurance est exclue, la mensualité baisse au fur et à mesure de l'évolution des remboursements.

Les avantages du lissage de prêt

Pourquoi avoir recourt au lissage de prêt ? Quel en est l'intérêt ? Voici la liste des avantages du lissage de prêt :

• Le principe du lissage de prêt est d'articuler les crédits de telle sorte que les mensualités restent constantes durant toute la phase de remboursement. Cela vous permet de profiter d'une visibilité à long termes de votre remboursement ;
• Le lissage de prêt permet d'éviter le remboursement de deux prêts en même temps. Vous protégez ainsi votre budget ;
• Autre bénéfice de lisser des prêts : une économie sur le coût total de votre crédit. En réduisant la durée de l'un des deux prêts immobiliers, vous réduisez le montant de vos intérêts ;
• Le lissage de prêt permet également de moduler les mensualités de telle sorte qu'elle ne dépasse pas votre capacité maximale de remboursement.

N'hésitez pas, pour compléter votre connaissance de vos possibilités, à utiliser nos autres simulateurs de crédit immobilier, par exemple notre outil de calcul de mensualité, ou encore nos calculettes de capacité d'emprunt et de taux d'endettement.