Taux d'endettement

• Le taux d'endettement est un indicateur qui permet aux banques de vérifier la solvabilité de l'emprunteur et de calculer sa capacité d'emprunt dans le cas d'un nouveau projet immobilier.
• Le taux maximum le plus communément consenti est de 33 %.
• Il arrive que les banques prêtent au-delà de ce taux. C'est le cas notamment lorsque le reste à vivre est important et/ou que l'emprunteur bénéficie d'une stabilité d'emploi.
• Le reste à vivre est également une notion prise en compte par la banque dans le calcul de la solvabilité de l'emprunteur.
• Il existe plusieurs moyens de faire baisser un taux d'endettement important comme le remboursement des prêts actuels, l'augmentation de l'apport personnel ou encore le rachat de crédit.

En clair, il s'agit de déterminer si vous pouvez vous lancer dans un projet immobilier et, le cas échéant, de connaître la somme d'argent que vous pouvez y consacrer. Le niveau du taux d'endettement est clairement l'une des premières questions que doit se poser l'emprunteur avant de voir son banquier pour faire sa demande de prêt immobilier.

Taux d'endettement : définition

Le taux d'endettement est un pourcentage qui représente le rapport entre vos charges et vos revenus. Les banques le calculent généralement pour vérifier la solvabilité d'un emprunteur avant de lui octroyer un prêt immobilier. Il est donc un des indicateurs de faisabilité d'un projet. Pour augmenter vos chances d'être financé, vous devez préparer votre projet en amont. Et cela passe par le calcul de votre taux d'endettement. Nous vous recommandons également d'utiliser notre calculette de prêt immobilier pour estimer les mensualités de votre futur prêt immobilier.

Comment calculer son taux d'endettement ?

Formule du taux d'endettement

Le taux d'endettement représente la part occupée par vos charges dans votre budget. Pour le calculer, vous devez diviser vos charges par vos revenus, soit :

Pour toute demande de prêt immobilier, les banques déterminent elles-mêmes votre taux d'endettement et effectuent le calcul de capacité d'emprunt afin de s'assurer que vous puissiez rembourser un prêt immobilier. Elles n'acceptent généralement pas que le taux d'endettement maximum, fixé à 33 %, soit dépassé.

Prenons l'exemple d'un ménage qui perçoit 4 000 € de revenus par mois. Parallèlement, les charges récurrentes (pension alimentaire, mensualités de crédit à la consommation ...) s'élèvent à 1 200 €. Le taux d'endettement du ménage s'élève alors à 30 %. Les banques le considèrent donc comme solvable.

Quels revenus prendre en compte dans le calcul du taux d'endettement ?

Plusieurs sources de revenus sont prises en compte dans le calcul du taux d'endettement. On retrouve :

• le salaire : le revenu pris en compte est alors le salaire net avant impôts pour les salariés en CDI et les fonctionnaires. Pour les travailleurs indépendants, les auto-entrepreneurs, les chefs d'entreprise ou encore les intermittents, les revenus pris en compte sont les bénéfices.
• les pensions alimentaires et allocations familiales. Leur prise en compte dépend des organismes. Elles peuvent être comptabilisées si, et seulement si, elles sont versées durant la majeure partie de la durée de l'emprunt. L'âge des enfants est également analysé par la banque car les aides peuvent diminuer voire s'arrêter lorsque les enfants quittent le domicile familial.
• les revenus locatifs : si l'emprunteur dispose d'un bien mis en location, la banque prend en compte les rentrées d'argent qui en incombent et calcule le taux d'endettement différentiel. Cependant, elle n'en retiendra que 70 % des loyers perçus en raison des risques de fluctuation inhérents notamment au changement de locataire ou de loyers impayés. Il est essentiel de bien calculer votre capacité d'emprunt pour un investissement locatif afin de vous assurer de votre solvabilité.

D'autres revenus, quant à eux, ne sont pas pris en compte dans le calcul du taux d'endettement :

• les heures supplémentaires ;
• les primes exceptionnelles ;
• les frais professionnels (déplacement, repas...) ;
• les primes d'intéressement et de participation ;
• les allocations (selon les organismes).

Quelles charges prendre en compte pour le taux d'endettement ?

Pour calculer le taux d'endettement, la banque répertorie également toutes les charges récurrentes de l'emprunteur, à savoir :

• les crédits en cours (consommation, auto ou renouvelable) ;
• les pensions versées, notamment alimentaires ;
• les loyers.

A noter que les charges liées à vos consommations énergétiques (électricité, gaz, eau) ne sont pas prises en compte dans le calcul du taux d'endettement.

Comment calculer les 33 % d'endettement ?

Vous êtes une personne seule dont les revenus avoisinent 1 500 €. Vous remboursez tous les mois 200 € pour votre crédit auto. Votre taux d'endettement dépasse-t-il les 33 % ? Découvrons-le tout de suite.

Revenus	Charges	Taux d'endettement
1 500 €	200	13 %

Le taux se calcule ainsi : taux d'endettement = 200 € / 1 500 € x 100 = 13 %. Votre taux respecte la limite autorisée.

Quel est le taux d'endettement maximum en 2023 ?

Le taux d'endettement maximum le plus communément consenti est de 33 %. Cela représente environ le tiers du revenu fiscal. La plupart des banques fixent ce taux, mais ce dernier peut différer en fonction de la situation de l'emprunteur.

Emprunter avec un taux d'endettement supérieur à 33 %

Un taux d'endettement supérieur à 33 % n'est pas forcément synonyme de refus de la part des banques. Elles peuvent de fait tolérer un endettement supérieur à ce plafond symbolique si vous disposez de revenus et d'un reste à vivre importants.

Le reste à vivre ? Il s'agit de l'argent que vous disposez après avoir payé toutes vos charges. Cette somme doit être suffisamment importante pour couvrir les dépenses courantes (alimentation, transports, habillement ...).

Pour certaines professions (celles de la fonction publique par exemple), le seuil des 33 % peut être dépassé car l'établissement bancaire considère le risque plus faible.

Exemple d'un cas où le taux d'endettement maximal peut être réévalué à la hausse par la banque, car la situation de l'emprunteur le permet. M. Martin perçoit 8 000 € de revenus et ses charges s'élèvent à 1 500  € (crédit immobilier) et 600 € (crédit auto). M. Martin sollicite un crédit dont la mensualité serait de 800 €. Voici son taux d'endettement total si la banque accepte de le financer.

Revenus	Charges	Taux d'endettement
8 000 €	1 500 € + 600 € + 800 € = 2 900 €	36 %

Ici, le reste à vivre de M. Martin s'élève à 8 000 € - 2 900 € = 5 100 €. La banque peut considérer que la situation financière de M. Martin permet de dépasser le taux d'endettement communément consenti.

Quels risques si je dépasse ce taux ?

Un taux d'endettement supérieur à 33 % constitue un risque pour l'emprunteur. En effet, lorsque l'endettement est supérieur à la limite autorisée, les risques de se retrouver en difficulté financière augmentent. Ne pas honorer le paiement de deux mensualités de crédit successives entraîne l'inscription au FICP (Fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers). Un fichier qui recense les personnes en situation de surendettement.

Dépasser le taux d'endettement maximum constitue également un risque pour la banque. C'est pourquoi avant d'accorder un prêt, l'établissement vérifie le taux d'endettement mais aussi d'autres éléments comme la stabilité de l'emploi, le reste à vivre ou encore le saut de charges.

Comment baisser mon taux d'endettement ?

La banque refuse votre demande de financement car votre taux d'endettement est trop élevé ? Comment faire alors pour le baisser ? Voici quelques pistes.

Rembourser les crédits à la consommation

Votre taux d'endettement dépasse la limite autorisée car vous avez souscrit un ou plusieurs crédits à la consommation ? Essayez autant que possible de les rembourser grâce à votre épargne, par exemple. Le remboursement des prêts en cours fait automatiquement baisser votre taux d'endettement. Vous retrouvez ainsi du budget que vous pouvez consacrer à votre nouveau projet immobilier.

Augmenter l'apport personnel

Vous sollicitez un crédit immobilier mais votre taux d'endettement ne vous permet pas d'être finançable ? Vous pouvez augmenter votre apport personnel pour y remédier. La somme à emprunter est moins importante. Votre taux d'endettement baisse alors mécaniquement.

Faire un rachat de crédit

Si votre taux d'endettement ne vous permet pas de réaliser votre emprunt immobilier, une solution existe : le regroupement des crédits en cours. Cette opération consiste à regrouper tous vos prêts (immobilier et à la consommation) en un seul. Vous ne payez ainsi qu'une seule mensualité par mois, à un taux réduit et sur une durée plus longue. C'est ainsi que votre taux d'endettement diminue.

Pourquoi calculer son taux d'endettement ?

Premièrement, parce que cela vous donnera un premier aperçu sur la faisabilité économique de votre projet. Deuxièmement, parce qu'une personne informée en vaut deux. Lorsque vous irez voir votre courtier bancaire, vous aborderez votre entretien de manière plus sereine face à un univers – le crédit immobilier – qui peut être anxiogène.

Avant de faire votre demande de financement auprès des banques ou de votre courtier Empruntis, nous vous conseillons donc vivement d'effectuer un travail préalable sur votre capacité budgétaire, au moyen de nos différents outils de simulation prêt immobilier. Vous pourrez par exemple calculer votre mensualité grâce à notre calculette de prêt immobilier.

Vous pouvez ensuite connaître le montant des frais de votre acquisition en effectuant votre calcul de frais de notaire.

Formule du reste à vivre

Hormis le taux d'endettement, la banque va vérifier votre reste à vivre. Cette analyse du reste à vivre permet à la banque de savoir combien il vous reste après le paiement de votre mensualité de prêt mais aussi de vos charges quotidiennes incompressibles. Pour calculer votre reste à vivre, il suffit de suivre cette formule :

Plus le reste à vivre est important, plus la banque est rassurée quant à votre capacité à rembourser les sommes prêtées.

Endettement, surendettement : quelles différences ?

Attention, il ne faut pas confondre endettement et surendettement. Dans le premier cas, vous remboursez un ou plusieurs prêts mais le paiement des mensualités s'effectue sans incident. Toutefois, il se peut que le niveau de vos charges soit trop important, et que votre demande de financement soit refusée en conséquence. Auquel cas, nous vous invitons à faire racheter vos crédits afin de diminuer votre taux d'endettement.

Pour mémoire, votre endettement ne doit généralement pas représenter plus de 33 % de votre budget si vous souhaitez souscrire un crédit immobilier. Les banques peuvent toutefois tolérer un endettement à 50 % pour une demande de crédit à la consommation.

À l'inverse, un ménage surendetté est, lui, dans l'impossibilité complète de rembourser ses prêts et doit faire face à plusieurs incidents de paiement. Son taux d'endettement dépasse les 50 % et le ménage n'est plus éligible au rachat de prêt.

On distingue le surendettement passif (dû à un accident de la vie : maladie, décès, chômage, divorce... il représente la grande majorité des cas) du surendettement actif. Ce dernier s'explique par une accumulation de prêts.